Оценочная стоимость земельного участка как узнать: Как узнать кадастровую стоимость недвижимости или оспорить ее

Все о кадастровой стоимости, методике ее расчета и влиянии на земельный налог

Что представляет собой кадастровая стоимость земельного участка? Для чего и кем она устанавливается и каким образом рассчитывается? Возможно, ли изменить ее размер? На эти и другие вопросы мы постараемся ответить в этой статье.

Факторы, влияющие на кадастровую стоимость


В первую очередь кадастровая стоимость земельного участка необходима для определения суммы земельного налога, который должен платить собственник участка.


Порядок определения кадастровой стоимости регламентирован действующим законодательством достаточно подробно, и его суть сводится к следующему. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации принимают решение о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков. Эта процедура должна проходить не реже одного раза в пять лет. Региональное управление Росреестра готовит списки (перечни) всех земельных участков, находящихся на территории субъекта и подлежащих кадастровой оценке. Именно в соответствии с такими списками (перечнями) и производится кадастровая оценка земельных участков.


В основе кадастровой оценки земельных участков лежит принцип их классификации по целевому назначению и виду разрешенного использования.

Для всех земельных участков в составе земель населенных пунктов в соответствии с действующим законодательством установлены 17 видов разрешенного использования. Участки делятся на административно-территориальные единицы. В их составе выделяются кадастровые кварталы в зависимости от размеров и специфики соответствующей территориальной единицы.

Единицей измерения, к которой привязано определение кадастровой стоимости каждого конкретного участка, является удельный показатель кадастровой стоимости одного квадратного метра. Он определяется для каждого кадастрового квартала в разрезе каждого конкретного вида разрешенного использования.

Если говорить, к примеру, о землях населенных пунктов, то удельная кадастровая стоимость в таком случае определяется для 17 допустимых видов разрешенного использования применительно к каждому кадастровому кварталу.


Кадастровая стоимость конкретного земельного участка устанавливается путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного для данного вида разрешенного использования земельных участков применительно к кадастровому кварталу, в котором расположен участок, на его площадь.

Если земельному участку установлено несколько видов разрешенного использования, то для определения его кадастровой стоимости выбирается тот удельный показатель, значение которого больше.

Основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость конкретного земельного участка, являются:


• его вид разрешенного использования, определенный в установленном законом порядке;


• размер удельного показателя кадастровой стоимости, определенного для конкретного вида разрешенного использования применительно к кадастровому кварталу.


• площадь земельного участка.


Вид разрешенного использования земельного участка устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления (в распоряжении о предоставлении земель¸ договоре аренды и купли-продажи, актах выбора земельного участка и других документах).


Вместе с тем, отнесение земельного участка указанными актами к конкретному виду разрешенного использования подчинено следующим правилам. В случае если на земельном участке существуют возведенные в установленном порядке объекты недвижимости, то разрешенное использование земельного участка должно соответствовать функциональному назначению данного объекта. Оно определяется записью в документах технической инвентаризации и должно соответствовать назначению, которое указывалось при вводе объекта в эксплуатацию.


Например, если на земельном участке расположено здание, в техническом паспорте которого указано функциональное назначение «офис», то участок будет отнесен к группе № 7 – «земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения». При этом если на земельном участке одновременно находятся офисные и производственные объекты, то участку может быть установлено одновременно два вида разрешенного использования: «для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения» и «для размещения производственных и административных зданий».


В случае, если земельный участок не застроен, ему может быть установлен любой из 17 предусмотренных видов разрешенного использования при условии соблюдения требований градостроительных и санитарно-защитных норм и правил.

К примеру, если вновь формируемый земельный участок расположен в санитарно-защитной зоне, то вид разрешенного использования «для жилищного строительства» не может быть ему установлен.


Определение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков осуществляется в следующем порядке:


• субъектом Российской Федерации (заказчик) принимается решение о проведении кадастровой оценки земель, которая носит всеобщий характер. То есть, оценке подлежат все земельные участки на территории субъекта;


• территориальным органом Росреестра по соответствующему субъекту Федерации составляются списки земельных участков, подлежащих оценке, в котором отражаются такие его характеристики, как место расположения, площадь, наличие на участке объектов недвижимости и их назначение;


• привлекаемая заказчиком оценочная организация определяет удельный показатель кадастровой стоимости в отношении каждого квартала и в разрезе каждого из допустимых видов разрешенного использования на основании информации о среднерыночной стоимости земельных участков соответствующего вида использования в конкретном квартале, а также на основании средних рыночных показателей стоимости объектов недвижимого имущества, расположенных на участках. Иными словами, удельный показатель кадастровой стоимости в силу действующего законодательства позиционируется как усредненный показатель рыночной стоимости одного квадратного метра земельного участка с конкретным видом разрешенного использования.


• результаты кадастровой оценки земель утверждаются нормативным актом субъекта Федерации;


• после утверждения результатов кадастровой оценки соответствующие сведения в отношении каждого земельного участка вносятся в государственный кадастр недвижимости Вместе с тем, при определении кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкэномразвития от 12.08.2006 № 222 применяются утвержденные органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации результаты государственной кадастровой оценки земель.

Как оспорить результаты кадастровой оценки


Узнать кадастровую стоимость земельного участка можно несколькими способами.

Зная кадастровый номер участка, вы можете отыскать его кадастровую стоимость в соответствующем постановлении Правительства Республики Тыва на официальном сайте Управления Росреестра по Республике Тыва в разделе «Кадастровая оценка земель и земельный налог» (www.to17.rosreestr.ru/kadastr/cadastral_estimation/gosozenka/).

Второй вариант — обратиться в любой пункт приема-выдачи документов филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Тыва и заказать справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Такая справка предоставляется бесплатно.


Граждане, несогласные с утвержденной кадастровой стоимостью их недвижимости, считающие ее несоответствующей рыночной, могут оспорить установленную кадастровую стоимость через суд.

В основном, кадастровую оценку оспаривают в том случае, если получившаяся кадастровая стоимость кажется собственнику завышенной. Ведь в таком случае и сумма земельного налога становится выше. Однако есть и собственники, которые обращаются с жалобами на то, что их недвижимость, по их мнению, недооценили.


В случае, когда с момента внесения значения стоимости в государственный кадастр недвижимости еще не прошло полгода, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрен внесудебный порядок рассмотрения споров о результатах кадастровой оценки. Для этого собственнику необходимо обратиться в специальную межведомственную комиссию при Управлении Росреестра по Республике Тыва. Возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссиях по рассмотрению споров предусмотрена статьей 24.19 вышеуказанного закона и порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 марта 2012 года № 263.

ОФИЦИАЛЬНО

Как уже отмечалось в статье, кадастровая оценка земель должна проводиться не реже одного раза в пять лет. Последняя государственная кадастровая оценка в Республике Тыва проводилась в отношении:


— земель населенных пунктов — в 2012 году;


— земель садоводческих, огороднических и дачных объединений — в 2008 году;


— земель особо охраняемых территорий и объектов — в 2012 году;


— земель сельскохозяйственного назначения — в 2007 году.

Независимая оценка земельных участков. Стоимость. Примеры.

Оценка земельных участков представляет собой процедуру определения рыночной стоимости конкретного земельного надела. Под земельным участком понимают часть поверхности земли, очерченную границами, зафиксированными в специализированных документах. Земельный участок имеет площадь, определенный правовой статус, место расположения и другие атрибуты, которые также фиксируются в документах, отражающих право владения данным объектом недвижимости.

Основные направления оценки земельных участков

Конкретный вид оценки земельных участков зависит от целей инициатора экспертизы. Он определяется в зависимости от того, как собственник предполагает распоряжаться своим имуществом. Например, для последующей продажи осуществляется выявление рыночной цены участка, для получения кредита – определение залоговой цены. К самым популярным видам оценки земельных участков относятся:

  • Определение рыночной стоимости земельного участка
  • Установление арендной стоимости земельного участка
  • Установление залоговой стоимости земельного участка
  • Определение инвестиционной стоимости земельного участка

Ситуации, в которых может потребоваться проведение оценки земельного участка

Определение стоимости земельного участка может потребоваться при различных действиях с имеющейся во владении землей. Как правило, оценку производят при передаче прав собственности, а также получении денежных средств в качестве инвестиции или под залог земельного участка. Чаще всего, оценку земельных участков выполняют в следующих случаях:

  • Перед заключением сделки по продаже или приобретению земельного участка.
  • В процессе наследования участка – если возникают споры по разделу наследуемого имущества.
  • В процессе любых других имущественных споров – при разводе супругов, в время банкротства предприятия и так далее.
  • При получении кредитных средств под залог имеющегося земельного участка.
  • Для привлечения инвестиций, а также перед инвестированием в развитие земельного участка.

Методика проведения оценки земельных участков

В настоящее время существует множество методик для определения стоимости земельного участка. Методики базируются на сочетании трех основных подходов экономического анализа – доходного, сравнительного и затратного. Доходный способ определения стоимости включает в себя методику вычисления остатка, анализ предполагаемого способа использования оцениваемого объекта, методику установления капитализации земельной ренты. Сравнительный подход дает методики распределения, выделения, а также сравнения продаж. И, наконец, затратный метод сводится к расчету стоимости воспроизводства или возмещения стоимости улучшений земельного участка.

Для достоверного вычисления стоимости земельного участка, его оценку производят с использованием нескольких методик, результаты которых обязательно учитываются в формировании конечной стоимости объекта. Использованные методики подробно описываются в заключении эксперта, чаще всего с обоснованием применения каждой конкретной методики.

Наиболее популярные методики оценки земельных участков включают в себя:

  • Расчет показателя капитализации земельной ренты.
  • Метод расчета стоимости в зависимости от предполагаемого использования.
  • Методика исчисления остатка.
  • Сравнительная методика, основанная на показателях продаж.

Расчет показателя капитализации земельной ренты представляет собой способ оценки стоимости, применяемый как для застроенных, так и незастроенных участков земли. Данная методика применяется при условии возможности получения от исследуемого участка земельной ренты и проводится в три этапа. Сначала рассчитывается земельная рента, создаваемая земельным участком, далее устанавливается коэффициент капитализации земельной ренты. И, наконец, на основании первых двух выявленных величин, рассчитывается рыночная стоимость данного участка земли. Исходный показатель земельной ренты в большинстве случаев определяется как доход, полученный от сдачи земельного участка в аренду. Основным мероприятием для данной методики является исчисление коэффициента капитализации, для чего применяется способ установления рыночной выжимки или способ подсчета увеличения безрисковой ставки отдачи на капитал. Для вычисления рыночной стоимости земельного участка рентный доход делится на коэффициент капитализации.

Расчет стоимости земельного участка в зависимости от предполагаемого использования также применяется как для застроенных, так и для незастроенных участков. Основное условие применения данной методики заключается в возможности использования оцениваемого участка доходным способом. Расчет производится следующим образом:

  • Расчет суммы и структуры расходов, предполагаемых в случае наиболее эффективного использования оцениваемого участка.
  • Расчет структура и величины доходов, которые будут получены при оптимальном использовании.
  • Расчет показателя организационных расходов.
  • Расчет показателя ставки дисконтирования.
  • Определение стоимости оцениваемого участка посредством дисконтирования всех предполагаемых расходов и доходов, возникших в случае наиболее эффективного варианта его использования.

Методика исчисления остатка применяется при условии возможности осуществления на земельном участке улучшений, приносящих доход. Данная методика складывается из следующих мероприятий:

  • Определение стоимости замещения или воспроизводства производимых улучшений.
  • Определение суммы чистого операционного дохода от совокупного объекта собственности за установленный период времени с учетом рыночного показателя арендных ставок.
  • Определение чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения.
  • Определение показателя земельной ренты путем исчисления разности между показателями чистого дохода (доход от объекта минус доход от улучшений).
  • Установление рыночной стоимости оцениваемого земельного участка с помощью капитализации земельной ренты.

Сравнительная методика, основанная на показателях продаж, применяется в условиях существования свободного и развитого рынка земельных участков. В России данная методика получила распространение в связи оценкой земельных участков, находящихся в свободном владении. Данные участки принадлежат жителям городских и сельских поселений, находятся в огороднических, садоводческих и дачных объединениях. Методика базируется на систематизации данных о продажах, а также на сравнении информации о продаже земельных участков, схожих с оцениваемым объектом по величине, расположению, наличию инженерных систем и другим показателям.

Процедура производства оценки земельных участков

Как и большинство подобных мероприятий, оценка конкретного участка земли проводится в несколько этапов. В первую очередь эксперт знакомится с имеющейся ситуацией, определяет виды оценочных мероприятий, которые необходимо произвести. На этом же шаге, исходя из сложности и срочности предстоящей оценки, устанавливается стоимость процедуры. После предварительных мероприятий заключается договор между инициатором экспертизы и экспертным центром, в котором четко прописываются цели и задачи проводимого исследования, а также вопросы, на которые специалист должен будет дать ответы по окончании работы.

На следующем этапе производится непосредственно оценка земельных участков. Эксперт изучает представленную заказчиком документацию, проводит оценку по выбранным им методикам, сравнивает результаты и вычисляет итоговую стоимость земельного участка – рыночную, арендную залоговую или инвестиционную. В зависимости от поставленной перед ним задачи.

На последнем этапе специалист по оценке земельных участков формирует экспертное заключение – основной результат деятельности эксперта и документ, на основании которого инициатор оценки может предпринимать последующие шаги или предъявить его в суде для подтверждения своей позиции. В экспертное заключение обязательно входит описание всех проведенных оценочных мероприятий, их результатов, конечное мнение эксперта. Кроме того, к заключению прилагаются копии всех изученных документов, а также документы оценочной компании, копии дипломов специалистов и так далее.

Экспертное заключение может быть передано инициатору экспертизы лично в офисе экспертного центра, а также доставлено почтой или через курьерскую службу.

Указанная в заключении стоимость земельного участка действительна в течение полугода с момента его получения. Исключение составляет только оценка земельных участков, переходящих в собственность при вступлении нового собственника в права наследования.

Документы, которые необходимо представить для проведения оценки земельных участков

Для осуществления оценочных мероприятий представляются две группы документов – во-первых, документы, подтверждающие личность инициатора экспертизы (для физических лиц) или документы, устанавливающие статус организации (для юридических лиц).

Во-вторых, эксперту передаются все имеющиеся документы на землю:

  • Бумаги, подтверждающие право собственности на участок.
  • Геодезические планы с указанием границ участка.

Для более достоверной оценки объекта желательно дополнительно представить следующие документы:

  • Фотографии и видеоматериалы, содержащие изображение оцениваемого объекта.
  • Кадастровый план оцениваемого земельного участка.
  • Кадастровая справка на оцениваемый земельный участок.
  • Документы, содержащие сведения об обременении участка (залоговое бремя, ограничение «не подлежит приватизации», ограничение на ведение каких-либо работ, необходимость получения специального разрешения на проведение работ, обязательство собственника отвести часть земли под обустройство оговоренных объектов, например, стоянок; необходимость обеспечить проход или проезд по имеющейся земле, публичные сервитуты и пр.) – при наличии таковых.
  • Разрешение на использование земли.
  • Финансовые документы (сведения, содержащиеся в договоре аренды, величина балансовой стоимости и пр.).

Правовая база для проведения мероприятий по оценке земельных участков

Формирование отчетов об оценке земельных участков производится в соответствии с Федеральным стандартом оценки № 3. утвержденным 20 июля 2007 года (приказ Министерства экономического развития РФ № 254). Согласно разделам № 1 и № 2 данного документа, экспертное заключение (отчет об оценке) должно иметь постраничную нумерацию. Заключение в обязательном порядке прошивается, скрепляется подписью специалиста, производившего оценочные мероприятия, а также личной печатью эксперта, имеющего право на осуществление оценки – если специалист ведет частную практику. Для экспертных центров предписано скреплять отчет об оценке печатью юридического лица и подписью его руководителя, с которым специалист по оценке заключил трудовой договор на проведение соответствующих мероприятий.

Вопросы, которые задаются специалисту, производящему оценку земельных участков

Данный перечень вопросов носит общий характер и отражает наиболее популярные их виды. Список вопросов, на которые отвечает эксперт, формируется в каждом случае индивидуально при заключении договора на проведение оценочных мероприятий. Конкретный набор вопросов зависит от целей и задач проводимой экспертизы. Наиболее часто специалисты в области оценки земельных участков отвечают на следующие вопросы:

  • Какова рыночная стоимость имеющегося в собственности земельного участка?
  • Какова арендная стоимость оцениваемого земельного участка?
  • Каким образом влияют на стоимость участка имеющиеся обременения?
  • Каков показатель капитализации земельной ренты для данного земельного участка?
  • Каков метод использования данного земельного участка, приносящий наибольший доход?
  • Какова залоговая стоимость оцениваемого земельного участка?
  • Какова инвестиционная стоимость имеющегося земельного участка?
  • Какие особенности оцениваемого земельного участка повышают его инвестиционную привлекательность?
  • Какие обременения, наложенные на исследуемый земельный участок, значительно снижают его инвестиционную стоимость?
  • Какова величина ставки дисконтирования, определяющая уровень риска при инвестировании в данный земельный участок?
  • Каков объем и структура предполагаемых доходов, которые будут получены при оптимальном (наиболее эффективном) использовании оцениваемого участка земли?

Проведение экспертизы по уголовному делу

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской
Федерации от 21 декабря 2010 г. N 28 «О судебной
экспертизе по уголовным делам» экспертиза по уголовному делу может быть проведена либо государственным
экспертным учреждением, либо некоммерческой организацией, созданной в соответствии с Гражданским кодексом
Российской Федерации и Федеральным законом «О некоммерческих организациях», осуществляющих
судебно-экспертную деятельность в соответствии с принятыми ими уставами.

Коммерческие организации и лаборатории, индивидуальные предприниматели, образовательные учреждения, а также
некоммерческие организации, для которых экспертная деятельность не является уставной, не имеют право
проводить экспертизу по уголовному делу. Экспертиза, подготовленная указанными организациями в рамках
уголовного процесса, может быть признана недопустимым доказательством, т.е. доказательством, полученным с
нарушением требований процессуального закона.

Недопустимые доказательства не могут использоваться в процессе доказывания, в том числе, исследоваться или
оглашаться в судебном заседании, и подлежат исключению из материалов уголовного дела.

Так как АНО «Судебный эксперт» является автономной некоммерческой организацией, а проведение судебных
экспертиз является её основной уставной деятельностью (см. раздел «Документы
организации»), то она имеет право проводить экспертизы в том числе и по уголовным делам.

что нужно знать и как оспорить

Рассказываем, для чего нужна кадастровая оценка, а также кто, как и зачем ее устанавливает. Отдельно объясняем, как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Фото: Andrey_Popov/shutterstock

День кадастрового инженера отмечается каждое 24 июля. В эту дату принято поздравлять специалистов, выполняющих работы по подготовке технического плана объекта недвижимости, межеванию и определению координат границ участка. Для нас же это повод рассказать о кадастровой стоимости недвижимости.

Объясняем самое главное: что нужно знать о кадастровой стоимости недвижимости и как ее оспорить.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость недвижимости является официальной. Именно она определяет со стороны государства цену того или иного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость используется для расчета налога, определения госпошлины при разбирательствах в суде или при наследовании объекта. В отличие от рыночной, которая может меняться каждый месяц из-за различных экономических факторов, кадастровая стоимость определяется на конкретный отрезок времени. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в два года, а в остальных российских регионах не более одного раза в пятилетие.

Как определяют кадастровую стоимость

Кадастровую стоимость объектов определяют инженеры и специалисты, которые работают в региональных бюджетных отделениях. Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимают региональные органы власти или органы местного самоуправления. Специалист, установив стоимость, утверждает результаты определения. Итоговую кадастровую стоимость утверждает исполнительный орган государственной власти российского субъекта. Кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года, но и не реже одного раза в пять лет. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе переоценка может проводиться не чаще одного раза в два года.

Отличие кадастровой стоимости от рыночной

У любого объекта недвижимости (земельного участка, квартиры, здания) есть рыночная цена, за которую можно купить или продать данный объект. Ее называют рыночной и определяют индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Кадастровая стоимость устанавливается в отличие от рыночной с помощью метода массовой оценки, которая проводится на основе сегментации и группировки объектов в зависимости от вида недвижимости, а также влияния экономических и ценообразующих факторов. Когда стоимость недвижимости определяют соответствующим методом, она сильно отличается от рыночной. Владелец недвижимости имеет право заявить об ошибке. После проведения повторной кадастровой оценки стоимость объект может измениться.

Что важно знать в 2020 году

Влияет ли рыночная стоимость на кадастровую

С 2020 года, в случае если рыночная стоимость недвижимости снижена на 30% и больше со дня проведения кадастровой оценки, ее необходимо пересчитать. Тогда проводится внеочередная кадастровая оценка. Однако ее новые результаты не могут быть выше, чем предыдущие, которые занесены в Единый государственный реестр.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости не является константой: она может изменяться, так как ее расчет основан на широком спектре характеристик

(Фото: Andrey_Popov/shutterstock)

Как узнать, что стоимость определена ошибочно

На сайте Росреестра можно получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Соответствующую справку бесплатно может получить любой желающий в течение трех рабочих дней. Владельцы недвижимости могут посмотреть стоимость в личном кабинете на сайте статистического ведомства. Причиной для пересчета кадастровой стоимости может быть ошибочная оценка состояния здания, его площади или материалов, из которых оно возведено. После того как владелец недвижимости узнал ее цену, он имеет право обратиться за пояснениями в региональное бюджетное учреждение. Разъяснения должны прислать в течение месяца.

Как исправить ошибку

Для того чтобы исправить ошибку, необходимо обратиться в МФЦ или бюджетное учреждение. Можно прийти туда лично или послать письмо по электронной почте. Граждане должны указать в нем имя, наименование юрлица, номер телефона и почту. Также в письме необходимо указать кадастровый номер или адрес объекта недвижимости. Затем нужно разъяснить суть обращения (почему допущена ошибка), а также прикрепить техническую документацию, которая подтверждает наличие погрешности при определении кадастровой стоимости недвижимости (среди них выписка из ЕГРН, копия прав на объект и отчет об оценке рыночной стоимости). Такое обращение рассматривают, как правило, не более двух месяцев. Однако нужно понимать, что пересчитать стоимость в результате могут и в сторону понижения. Если же собственник не согласен с новой кадастровой стоимостью, то ему следует обратиться в комиссию при Росреестре.

Колонки экспертов в тему

Как работает комиссия

Комиссия при Росреестре имеет право принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной цены или отклонить заявление об оспаривании, предоставив собственнику обоснование. На собрании такой комиссии должны находиться не меньше половины ее членов. Решения здесь принимаются в ходе открытого голосовании. При этом оно является законным, если проголосовало более 50% присутствующих. В случае если число голосов одинаковое, то решение будет принято в пользу владельца объекта. Если заявитель не согласен с постановлением, то он имеет право обратиться в суд, чтобы оспорить решение.

Важные ссылки

Автор

Вера Лунькова

Расчет кадастровой стоимости земельных участков

Кадастровая стоимость необходима для определения налоговой базы и последующего расчета земельного налога. Следовательно,  изменение кадастровой стоимости земельного участка повлечет за собой изменение размера налога, уплачиваемого за земельный участок.

Узнать кадастровую стоимость земельных участков на всей территории нашей страны можно на интерактивной кадастровой карте.

Для получения информации о кадастровой стоимости конкретного земельного участка необходимо зайти в папку соответствующего федерального округа (ФО N ХХ), выбрать субъект РФ, а затем кадастровый район, в котором находится земельный участок. Ввести кадастровый номер участка в соответствующее поле поисковой таблицы сервиса, и, если такой участок существует, программа автоматически отобразит сведения о его основных характеристиках — категории земельного участка, виде разрешенного использования, площади земельного участка, его кадастровой стоимости.

Также кадастровую стоимость земельного участка можно узнать в  в филиале ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю по адресам: г. Пермь, ул. Петропавловская, 51, зал №2 (Тел.: 8-952-641-03-21) и ул. Дзержинского, 35 (Единая справочная телефонная служба: (342) 211-44-41).

Обращаем Ваше внимание, что с 1 января 2013 года в Перми, как и в других городах России, была проведена оценка кадастровой стоимости земельных участков. В связи с повышением кадастровой стоимости земельных участков вырос размер земельного налога и арендной платы.

Согласно федеральному закону №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», государственная кадастровая оценка производится и утверждается по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ, то есть Правительства Пермского края.

Контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости, а также проверку результатов этих работ осуществляет Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пермскому краю.

При Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пермскому краю создана специальная комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Оспорить результаты определения кадастровой стоимости своего участка можно обратившись в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельных участков при Управлении Росреестра по Пермскому краю. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости с необходимыми документами можно направить по почте или обратившись лично в в Управление Росреестра по Пермскому краю по адресу: 614990, г.Пермь, ул. Ленина, 66 корп. 2. Телефоны для справок: 259-50-66, 259-50-67, 259-50-68.

Информация об услугах, оказываемых государственным бюджетным учреждением «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» в сфере государственной кадастровой оценки (дата размещения — 24.03.2021)

Министерство по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края извещает о проведении в 2019 году государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края.

Извещение о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков на территории Пермского края в 2022 году (дата размещения — 18.12.2020)

Приказ о проведении государственной кадастровой оценки (дата размещения — 18.12.2020)

Извещение об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Пермского края (дата размещения — 02.10.2020)

Извещение об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов  на территории Пермского края  (дата размещения — 27.11.2019)

Извещение о размещении проекта отчета об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края (дата размещения — 13.08.2019)

Декларация (дата размещения — 15.03.2018)

Приказ о проведении государственной кадастровой оценки (дата размещения — 15.03.2018)

Приказ министерства по управлению имуществом и земельными отношениями Пермского края от 21 февраля 2019 года № СЭД-31-02-2-2-173 «О проведении государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и иного специального назначения; земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Пермского края» (дата размещения — 15.03.2018)

Извещение о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и иного специального назначения; земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Пермского края (дата размещения — 15.03.2018)

Вопрос — ответ | ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области»

 Вопрос:  Как узнать новую кадастровую стоимость?

Ответ: Из проекта отчета, размещенного на сайте Учреждения, а также с помощью сервиса «Узнать кадастровую стоимость», введя кадастровый номер земельного участка. Обращаю внимание, что узнать можно предварительную кадастровую стоимость земель категории населенных пунктов, а также промышленности и иного специального назначения.

Вопрос: Как можно обратиться за консультацией по вопросам кадастровой оценки в ГБУ «Госкадоцентр»?

Ответ:

• По телефону горячей линии 43-21-74;

• Направив письменное обращение в адрес Учреждения электронной почтой [email protected] и по адресу: 460021, г. Оренбург, Майский проезд, 11а.

• Лично в Учреждении и подразделениях.

 Вопрос: Где узнать результаты рассмотрения замечаний к промежуточным отчетным документам?

Ответ: С результатами рассмотрения замечаний к промежуточным отчетным документам можно ознакомиться в Приложении 4 к отчету об итогах государственной кадастровой оценки объектов недвижимости.

 Вопрос:  Можно ли прикладывать к замечанию документы?

Ответ: Можно и нужно! Согласно Закону о государственной кадастровой оценке к замечанию могут быть приложены документы и декларация. Приложенный документ, подтверждающий вид использования земельного участка, уточняющий его характеристики, позволит Учреждению улучшить качество данных об объекте и, следовательно, качественно определить кадастровую стоимость.

Вопрос: На основании чего и для чего происходит определение вида фактического использования недвижимости?

Вопрос: Добрый день. Слышал, что государственную кадастровую оценку будет осуществлять бюджетное учреждение. Создано ли в Оренбургской области такое учреждение и когда будет проведена новая кадастровая оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения?

Ответ: Здравствуйте. В Оренбургской области постановлением Губернатора области Ю.А. Бергом от 27.09.2016 № 683-п создано государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области». Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с постановлением Правительства Оренбургской области № 963-п от 28.09.2017 будет проведена в 2019 году.

Вопрос: Здравствуйте. Подскажите, пожалуйста, кто на сегодняшний день осуществляет государственную кадастровую оценку?

Ответ: Здравствуйте. 3 июля 2016 года Президентом Российской Федерации подписан Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» устанавливающий новый порядок проведения государственной кадастровой оценки. Полномочиями по ее проведению наделяются бюджетные учреждения субъектов Российской Федерации.

В Оренбургской области постановлением Губернатора области Ю.А. Бергом от 27.09.2016 № 683-п создано государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области».

В соответствии с постановлением Правительства Оренбургской области № 963-п от 28.09.2017 будет проведена государственная кадастровая оценка:

— в 2018 году земель лесного и водного фонда;

— в 2019 году – земель населенных пунктов, сельскохозяйственного назначения, промышленности, особо охраняемых территорий и объектов, а так же зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

Вопрос. Добрый день. Что такое кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества? Для чего она нужна?

Ответ: Здравствуйте. Федеральный закон № 237-ФЗ от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке» в статье 3 закрепляет, что кадастровая стоимость это стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке в результате:

— проведения государственной кадастровой оценки;

— внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объекте и (или) изменения их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки;

— выявления в ходе рассмотрения обращения о предоставлении разъяснений ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;

— исправления технической и (или) методологической ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости;

— оспаривания в комиссии или в суде.

Кадастровая стоимость определяется для целей:

— налогообложения,

— арендной платы,

— платежей, связанных со сделками, совершаемыми с объектом (продажей, покупкой, дарением и т. п.),

— расчета платежей при наследовании и т.п.

Вопрос: Здравствуйте. У меня такой вопрос. Я владею жилым домом. Но мой дом никак не оформлен. В едином государственном реестре прав сведения отсутствуют. Будет ли в отношении него определена кадастровая стоимость в 2019 году?

Ответ: Здравствуйте. В соответствии с Федеральным законом «О государственной кадастровой оценки» № 237 ФЗ от 03.07.2016 государственной кадастровой оценки подлежат объекты, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре прав. В случае отсутствия сведений о жилом доме в данном реестре рекомендуем Вам до 2019 года осуществить их внесение

Вопрос: Добрый день. Скажите, пожалуйста, на основании каких данных ГБУ «Госкадоцентр Оренбургской области» будет осуществлять расчет кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества

Ответ: Здравствуйте. В соответствии с  Федеральным законом  «О государственной  кадастровой оценки» № 237 ФЗ от 03.07.2016 сведения об объектах недвижимости и их характеристики предоставляет Росреестр. Для определения кадастровой стоимости объектов Учреждением осуществляется сбор необходимых данных. Изучается рынок, собираются статистические данные, данные о характеристиках объектов, факторы социальные, экономические, экологические, влияющие на стоимость, и другое. Также, Учреждение запрашивает необходимую информацию в органах государственной власти, местного самоуправления. Кроме того, любое заинтересованное лицо вправе представить декларацию о характеристиках объекта.

 Вопрос: Здравствуйте. Увидел объявление о приеме ГБУ «Госкадоцентр Оренбургской области» с 01.10.2017 декларации о характеристиках объекта. Что это за документ?

Ответ: Здравствуйте. В соответствии с Федеральным законом «О государственной кадастровой оценки» № 237 ФЗ от 03.07.2016 собственникам земельных участков и объектов недвижимости предоставлена возможность на подготовительном этапе проведения государственной кадастровой оценки предоставить бюджетному учреждению декларации о характеристиках соответствующих объектов недвижимости, подавать замечания к проекту отчета об определении кадастровой стоимости в период его общественного обсуждения, а также подавать обращения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Указанные меры призваны минимизировать количество ошибок при определении кадастровой стоимости, а также учесть фактическое использование объектов недвижимости и земельных участков. Декларация о характеристиках объекта недвижимости и земельного участка это документ, который содержит информацию о собственнике объекта, о характеристиках объекта, о расположении объекта относительно парковых зон, лесов, рек, коммуникаций и другие сведения. Указанные сведения станут основой для расчета новой стоимости объекта. Данный документ позволит определить кадастровую стоимость максимально приблизив ее к рыночной стоимости. Сведения, указанные в декларации, подлежат проверке из источников, имеющихся в распоряжении Учреждения и органов власти. В случае достоверности сведений информация учитываются при проведении расчета кадастровой стоимости. Декларация – гарант вашего спокойствия о достоверности данных, использованных для определения стоимости объекта!!!. .

 Вопрос: Добрый день. Скажите, пожалуйста, кто вправе представить декларацию о характеристиках объекта недвижимого имущества?

Ответ: Здравствуйте. В соответствии с приказом Минэкономразвития РФ от 04.06.2019 № 318 «Об утверждении Порядка рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы» декларацию вправе подать: — собственник объекта (физическое, юридическое лицо), — законный представитель, — иное заинтересованное лицо (например, владеющий объектом на праве аренды, хозяйственного ведения, постоянного пользования и т.п.). Законный представитель к декларации представляет доверенность или иной подтверждающий полномочия документ.

 Вопрос: Куда необходимо обращаться с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в связи с вступлением в силу с 01.01.2017 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»?

Ответ: Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, в том числе проведение государственной кадастровой оценки (далее – ГКО) на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) и вступившим в силу с 01.01.2017 Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке). Согласно части 6 статьи 24 Закона о кадастровой оценке положения Закона о кадастровой оценке не применяются к ГКО и оспариванию результатов ГКО, проведение которой начато до дня вступления в силу Закона о кадастровой оценке. Таким образом, в настоящее время рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Оренбургской области регулируется статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности. По вопросам пересмотра результатов определения кадастровой стоимости необходимо обращаться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при Управлении Росреестра по Оренбургской области.

 Вопрос: Добрый день. Может ли ГБУ «Госкадоцент Оренбургской области» выполнить оценку кадастровой стоимости конкретного объекта недвижимости по заявлению заинтересованного лица?

Ответ: В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 3 Закона, кадастровая стоимость это стоимость объекта недвижимости, определенная путем проведения государственной кадастровой оценки. Государственная кадастровая оценка представляет собой совокупность следующих процедур, направленных на определение кадастровой стоимости: — принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; — определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки; — утверждение результатов определения кадастровой стоимости. Согласно ч. 1 ч. 2 ст. 6 Закона, государственная кадастровая оценка проводится бюджетным учреждением, наделенным соответствующими полномочиями исполнительным органом субъекта РФ, по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ в соответствии с Законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ, регулирующими отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки. В связи с тем, что определение кадастровой стоимости является неотъемлемой частью общей процедуры проведения государственной кадастровой оценки, определение кадастровой стоимости объекта вне рамок проведения государственной кадастровой оценки, как самостоятельного и обособленного этапа, при соблюдении требований Закона, по заявлению заинтересованного лица не представляется возможным.

 Вопрос: Может ли ГБУ «Госкадоцент Оренбургской области» предоставить разъяснения, связанные с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости, государственная кадастровая оценка которых проводилась до вступления в силу Федерального закона № 237-ФЗ от 03.07.16 г.

Ответ: В соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ от 03.07.16 г., (далее – Закон) ГБУ «Госкадоцент Оренбургской области» предоставляет разъяснения, связанные с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, определенном ст.20 указанного Закона и только в отношении объектов недвижимости, кадастровая оценка которых проводилась на основании этого Закона. В соответствии со ст.24 Закона, положения Закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Закона. Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. Таким образом, в случае, если кадастровая оценка объектов недвижимости проводилась в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 г., то и обращения, связанные с определением кадастровой стоимости таких объектов недвижимости рассматриваются в соответствии с требованиями и в порядке, установленными Федеральным законом № 135-ФЗ от 29.07.1998 г.

 Вопрос: Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости?

Ответ: Воспользоваться можно следующими ресурсами:

1. Сведения о кадастровой стоимости, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), можно узнать, получив выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (форма выписки утверждена приказом Минэкономразвития России от 25.12.2015 № 975). Механизм получения выписки размещен на ресурсе Росреестра.
2. Сведения о кадастровой стоимости, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН),можно узнать в рамках поиска объекта недвижимости на публичной кадастровой карте, который осуществляется по кадастровому номеру на сайте Росреестра.

 Вопрос: Как рассчитать налог на объект недвижимости?

Ответ: Рассчитать налог на имущество физических лиц, можно на сайте ФНС России

 Вопрос: Где узнать размер налоговых ставок и льгот для физических и юридических лиц в Оренбургской области?

Ответ: В справочной информации о ставках и льготах по имущественным налогам на сайте ФНС России

 Вопрос: Как найти свой объект недвижимости на кадастровой карте?

Ответ: Поиск объекта недвижимости на публичной кадастровой карте осуществляется по кадастровому номеру на сайте Росреестра

 Вопрос: Для каких целей применяется государственная кадастровая стоимость?

Ответ: Государственная кадастровая стоимость, прежде всего, применяется для целей налогообложения. Помимо этого, государственная кадастровая стоимость применяется для определения арендной платы за объект недвижимости, находящийся в государственной или муниципальной собственности и при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

 Вопрос: По каким вопросам, связанным с кадастровой стоимостью можно обратиться в бюджетное учреждение?

Ответ: По вопросам кадастровой оценки ГБУ «Госкадоцентр Оренбургской области» предоставляет консультации по следующим вопросам:

• Этапы проведения государственной кадастровой оценки;

• Законодательство, регулирующее проведение государственной кадастровой оценки; • Сроки проведения государственной кадастровой оценки в Оренбургской области и виды объектов недвижимости, подлежащие оценке;

• Сроки и место размещения результатов обработки перечня объектов недвижимости, подлежащих кадастровой оценке; • Сроки размещения и порядок подачи замечаний к промежуточным отчетным документам; • Сроки утверждения результатов государственной кадастровой оценки;

• Порядок и способы получения разъяснений и исправления ошибок после утверждения результатов проведения государственной кадастровой оценки;

• Способы подачи и периоды приема деклараций о характеристиках объектов недвижимости.

ГБУ КО «Центр кадастровой оценки»

1. Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости?

Сведения о кадастровой стоимости, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), можно узнать, получив выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, способы получения информации размещены на сайте Росреестра.

2. Для каких целей применяется государственная кадастровая стоимость?

Государственная кадастровая стоимость, прежде всего, применяется для целей налогообложения.

Помимо этого, государственная кадастровая стоимость применяется для определения арендной платы за объект недвижимости, находящийся в государственной или муниципальной собственности и при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

3. Как рассчитать налог на объект недвижимости?

Рассчитать налог на имущество физических лиц, можно на сайте ФНС России.

Узнать налоговые ставки и льготы для физических и юридических лиц можно в Справочной информации о ставках и льготах по имущественным налогам на сайте ФНС России.

4. Как найти свой объект недвижимости на кадастровой карте?

Поиск объекта недвижимости на публичной кадастровой карте осуществляется по кадастровому номеру на сайте Росреестра.

5. От чего зависит кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость зависит от уровня цен рынка недвижимости субъекта РФ на дату проведения оценки. Для определения кадастровой оценки используются цены на аналогичные объекты, при этом могут и учитываются определенные нюансы, влияющие на стоимость. Основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость объектов недвижимости, являются факторы социально-экономического развития, местоположения и наличия инженерного благоустройства.

Для каждого вида разрешенного использования набор ценообразующих факторов различен. Так, для индивидуальной жилой застройки, основными факторами, влияющими на рыночную стоимость, являются наличие централизованных инженерных сетей, удаленность населенного пункта от столицы субъекта РФ, удаленность от административного центра района, численность населения в населенном пункте и т.д.

6. В отношении каких объектов недвижимости учреждением проводится государственная кадастровая оценка на территории Калужской области?

В 2018 году государственная кадастровая оценка проводится в отношении земель населенных пунктов.

В 2019 году в отношении земельных участков следующих категорий земель:

— водного фонда,

— особо охраняемых территорий и объектов,

— промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

В 2020 году государственная кадастровая оценка проводится в отношении всех видов недвижимости (за исключением земельных участков).

В 2021 году государственная кадастровая оценка проводится в отношении земельных участков земель сельскохозяйственного назначения.

7. Как подать замечания к промежуточным отчетным документам?

Подробная информация о требованиях к содержанию, а также сроках и способов подачи замечаний к промежуточным отчетным документам содержится в соответствующем разделе на сайте бюджетного учреждения.

8. Как оспорить кадастровую стоимость?

В настоящее время оспорить кадастровую стоимость объектов недвижимости возможно по нормам законов, в соответствии с требованиями которых она была установлена.

В случае, если кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оспаривание кадастровой стоимости возможно путем подачи заявления в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калужской области или в судебном порядке.

Для подачи заявления необходимо заполнить бланк заявления и приложить к нему соответствующие документы, перечень которых можно узнать на сайте Росреестра.

В случае, если кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в соответствии с требованиями Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», оспаривание кадастровой стоимости возможно путем подачи заявления в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости при министерстве экономического развития Калужской области или в судебном порядке.

Для подачи заявления необходимо обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Калужской области.

В случае возникновения вопросов по определению кадастровой стоимости, а также во избежание финансовых затрат на услуги оценщиков для подачи заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, рекомендуем обратиться в бюджетное учреждение по вопросам уточнения определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. В определенных случаях, для изменения кадастровой стоимости, достаточно уточнения характеристик объекта недвижимости.

Оценка земельного участка

Компания «Аудэкс» оказывает полный спектр услуг по оценке недвижимости

Почему «Аудэкс»?

  • 17 место в рэнкинге «Оценочная деятельность» в РФ по данным рейтингового агентства RАEX, 2019
  • «Оценочная компания года» по версии Профессиональной премии для участников рынка недвижимости Казани и Татарстана – «ПРИЗНАНИЕ-2017»
  • Богатый опыт проведения оценки недвижимости: за 2018 год мы подготовили 4382 отчета по оценке жилой недвижимости
  • Нам доверяют крупнейшие банки и агентства недвижимости Казани и Татарстана.
  • Автоматизированная система составления отчетов, что ускоряет весь процесс оценки
  • Бесплатные консультации
  • Всестороннее сопровождение клиента

Оценка земельного участка


При оценке земли обычно требуется определить либо рыночную стоимость права собственности на земельный участок, либо рыночную стоимость права аренды земельного участка.


Для чего необходима оценка земельного участка:


  • Сделка купли-продажи земельного участка

  • Оформление наследства

  • В случае возникновения имущественных споров


  • Внесение в уставной капитал


  • Получение кредита в банке


  • Оспаривание кадастровой стоимости


Перечень документов, необходимый для оценки земельного участка:


  • Свидетельство о регистрации права собственности или договор аренды


  • Кадастровый план земельного участка


  • Паспорт Заказчика или реквизиты юридического лица


Внимание!


По адресу г. Казань, ул. Гвардейская, 15, оф. 710 тел. работает дополнительный офис компании по оценке для ипотеки. В этом офисе вы можете сдать необходимые документы для оценки, забрать готовые отчеты, а также получить все необходимые консультации. Отчеты по оценке выдаются только в дополнительном офисе на Гвардейской,15. Тел.: 273-56-11, 202-07-58,  e-mail для документов: [email protected]

Как рассчитать стоимость земли для налоговых целей | Small Business

Расчет стоимости земли для целей налогообложения может показаться сложной задачей, но это не обязательно. Есть много способов определить стоимость имущества для целей налогообложения. Но три метода оценки, наиболее часто используемые для расчета текущей рыночной стоимости земли, включают оценочную стоимость, оценочную стоимость и восстановительную стоимость.

Вы можете использовать оценщик стоимости земли или калькулятор стоимости земли, чтобы помочь вам, но как только вы поймете различные методы, которые правительство, а также большинство оценщиков, налоговых служащих и специалистов по недвижимости используют для расчета текущей рыночной стоимости земли, это Несложный процесс определения стоимости недвижимости для целей налогообложения или, в более общем смысле, стоимости земли для целей налогообложения.

Как рассчитать стоимость земли

Перед тем, как рассчитывать стоимость земли для целей налогообложения, важно помнить о нескольких моментах:

  • Цена покупки состоит из цены земли и стоимости улучшений, например, дом. Это может не быть указано в договоре купли-продажи, потому что на практике продавцы и агенты обычно указывают только окончательную цену закрытия в любых договорах с недвижимостью.
  • С точки зрения бухгалтерского учета недвижимость подлежит амортизации, а земля — ​​нет.

Приняв во внимание эти две вещи, вы готовы рассчитать текущую рыночную стоимость земли одним из трех способов:

Оценочная стоимость: в этом методе государство является оценщиком официальной стоимости земли для налогообложения. целей. Проще говоря, оценочная стоимость является приблизительной, но она должна служить справедливой оценкой, основанной на текущих рыночных условиях. Например, предположим, что вы заплатили 200 000 долларов за дом, а оценочная стоимость составляет 160 000 долларов, включая 40 000 долларов за землю и 120 000 долларов за улучшения (дом), тогда стоимость земли составляет 25 процентов от общей стоимости, или 40 000 долларов.Чтобы вычислить эту цифру, вы должны иметь:

40 000 долларов (стоимость земли) / 200 000 долларов (стоимость дома и земли).

= 0,25 (стоимость земли в процентах от общей суммы).

= 25 процентов.

Помните также, как обсуждалось выше, стоимость земли не может обесцениваться, но стоимость улучшений (в данном случае дома) может.

Оценочная стоимость: в данном случае оценщики, люди, которые зарабатывают на жизнь оценкой или оценкой активов, — это те, кто оценивает землю.Именно поэтому кредиторы обычно заказывают оценку, проводимую квалифицированным оценщиком, или самостоятельно оценивают недвижимость. Скажем, например, вы приобрели недвижимость, оценка которой, согласно оценке банка, составляет 180000 долларов США, включая 50000 долларов США за землю и 130000 долларов США в качестве восстановительной стоимости дома, тогда стоимость земли составляет:

50000 долларов США (стоимость земли) / 130 000 долларов США (стоимость земли). стоимость дома) + $ 50 000 (стоимость земли).

= 50 000 долл. США / 180 000 долл. США.

= 33.33 процента

Стоимость замещения: Страховщики хорошо известны своей скрупулезностью в финансовом планировании. В конце концов, именно они по закону обязаны оплатить «восстановительную стоимость» объекта собственности, если договор страхования составлен как таковой. Например, если вы приобрели дом за 250 000 долларов, а восстановительная стоимость дома (улучшений) составляет 175 000 долларов, это означает, что земля оценивается в 75 000 долларов. Чтобы рассчитать стоимость земли в процентах от общей стоимости собственности (земля + улучшения, такие как дом), вы должны иметь:

75000 долларов (стоимость земли) / 250 000 долларов (стоимость земли и улучшения).

= 0,30 (стоимость земли по сравнению с общей собственностью, выраженная в десятичной форме).

= 30 процентов.

Итак, согласно этой оценке, стоимость земли составляет 30 процентов от общей стоимости собственности (земли и улучшений, таких как дом или постройки).

Все три метода оценки земли могут быть оправданы с точки зрения закона. Итак, какой из них использовать, будет зависеть от ваших обстоятельств или целей. Если вы выиграете, заявив как можно более высокую амортизацию, выберите тот, у которого самая низкая стоимость земли (в процентах от общей собственности).Если вы выиграете, потребовав более низкую амортизацию (по «улучшениям», таким как дом или здания), вы должны использовать метод, который дает наивысшую стоимость земли в процентах от общей стоимости имущества.

При определении стоимости земли для целей налогообложения, вероятно, нет лучшего источника информации, чем правительство, которое, в конце концов, обеспечивает соблюдение правил для всех решений относительно оценки земли и собственности для целей налогообложения.

Как оценить участок земли

Самым лучшим государственным источником информации о том, как определить стоимость земли для целей налогообложения или даже оценку собственности для целей налогообложения, является IRS.IRS поясняет:

«Земля никогда не подлежит амортизации. Поскольку земля не подлежит амортизации, вам необходимо распределить первоначальную покупную цену между землей и зданием. Вы можете использовать значения налогового инспектора для расчета отношения стоимости земля к зданию «.

Неудивительно, что из трех основных методов оценки земли IRS порекомендует тот, который определяется правительством: оценочная стоимость. Помните, что, как отмечалось выше, вы определяете стоимость земли, вычисляя ее как процент от общей стоимости объекта недвижимости (земля + улучшения, такие как дома или строения).IRS приводит этот пример того, как оценивать участок земли.

Г-н Смит купил офисное здание за 100 000 долларов. В декларации по налогу на имущество указано:

  • Улучшения 60 000 долларов 75 процентов.
  • Земля 20 000 долларов 25 процентов.
  • Общая стоимость 80 000 долл. США 100 процентов.

Умножьте покупную цену (100 000 долларов) на 25 процентов, чтобы получить стоимость земли в 25 000 долларов. Вы можете амортизировать свои 75 000 долларов в здании, говорит IRS.

Как определить стоимость земли для моего дома

Процентное распределение — это один из способов определить стоимость земли для вашего дома, говорит TurboTax, программное обеспечение и онлайн-программа подготовки налогов, предлагаемая Intuit.TurboTax приводит следующий пример:

«Вы покупаете дом и землю за 200 000 долларов. В договоре купли-продажи не указывается, какая часть покупной цены стоит за дом, а какая — за землю. Последняя оценка налога на недвижимость на стоимость собственности была основана на оценочной стоимости 160 000 долларов, из которых 136 000 долларов приходились на дом и 24 000 долларов — на землю «.

Найдите стоимость земли для дома следующим образом:

  • Выделите 85% (136 000 долларов / 160 000 долларов) покупной цены на дом и 15 процентов (24 000 долларов / 160 000 долларов) от покупной цены на землю.
  • Ваша основа в доме составляет 170 000 долларов (85 процентов от 200 000 долларов), а ваша основа, или стоимость земли, составляет 30 000 долларов (15 процентов от 200 000 долларов).

Итак, в этом примере стоимость земли составляет 30 000 долларов, или 15 процентов от стоимости всего имущества, а стоимость дома составляет 170 000 долларов, что составляет 85 процентов от общей стоимости имущества в целом.

Как определить стоимость собственности

Бет Бучински из Nerd Wallet рекомендует использовать онлайн-инструменты, такие как оценщик стоимости земли или калькулятор стоимости земли, а также сопоставимые свойства и оценки для определения стоимости имущества для целей налогообложения.Она отмечает, что существует пять различных способов определения стоимости собственности:

Используйте онлайн-калькуляторы оценки земли и оценщики стоимости земли. По словам Бучинского, более одного из пяти домовладельцев в США, которые определяли стоимость своего дома, использовали онлайн-оценщик. Технический термин для этих инструментов — автоматизированная модель оценки или AVM, и они обычно предлагаются кредиторами или сайтами недвижимости, такими как Zillow и Redfin. Тем не менее, Дэвид Расмуссен, старший вице-президент по операциям в Veros Real Estate Solutions, предупреждает:

«Большинство AVM на сайтах недвижимости, как правило, предназначены для целей маркетинга и привлечения потенциальных клиентов.Перед ними стоит задача вернуть значение практически для каждого свойства, даже если объем данных ограничен. И при этом они снижают точность ».

Проведите сравнительный анализ рынка. Вы можете попросить местного агента по недвижимости провести сравнительный анализ рынка, или CMA, который предоставляет агентскую оценку дома и рынка, чтобы предоставить оценка стоимости, обычно для целей листинга. Вы даже можете попросить местного агента по недвижимости предоставить CMA бесплатно.

Воспользуйтесь калькулятором индекса цен на жилье FHFA.Этот инструмент, который представляет собой калькулятор стоимости земли, прост в использовании. Просто введите штат, в котором находится приобретенное вами имущество, квартал покупки (когда вы приобрели недвижимость, например «4 квартал 2016 года»), квартал оценки (квартал, для которого вы хотите определить оценку имущества, например «Четвертый квартал 2018 г.) и покупная цена (например, 200 000 долларов США). Затем нажмите« Рассчитать », и вы получите быстрый ответ, в котором будет указана стоимость собственности, в данном случае 228 832 доллара. Это означает, что недвижимость оценивается в 228 832 доллара. по состоянию на четвертый квартал 2018 года.

Нанять профессионального оценщика. Как уже говорилось ранее, это отличный вариант. Кредиторы используют оценщиков для оценки стоимости собственности, потому что этим профессионалы зарабатывают себе на жизнь. По словам Бучинского, более четверти домовладельцев в США определили стоимость своего дома посредством оценки.

Среди прочего, оценщики оценивают:

  • Рынок: регион, город и район, в котором находится дом или другая недвижимость.
  • Недвижимость: Характеристики дома или другой собственности, включая улучшения и землю, на которой он находится.
  • Сопоставимые объекты недвижимости: продажи, объявления, вакансии, стоимость, амортизация и другие факторы для аналогичных домов или другой недвижимости на том же рынке.

Затем они объединяют эту информацию, чтобы составить окончательное мнение о стоимости дома или другой собственности и представить официальный отчет.

Оцените сопоставимые объекты недвижимости. Говоря о сопоставимых свойствах, использование этой метрики также является отличным способом определить стоимость собственности, даже не платя за услуги профессионального оценщика.И оценщики, и AVM полагаются на недавнюю продажную стоимость сопоставимых объектов недвижимости, часто называемую «акциями».

Говоря о популярности использования сопоставимой недвижимости, более 50 процентов домовладельцев оценили стоимость своего дома, посмотрев на сопоставимые объекты, говорит Бучинский. «Получение вознаграждения — это один из способов определить рыночную стоимость без оплаты оценщику, но следует использовать здравый смысл. Тот факт, что недвижимость по соседству продана, не означает, что это вознаграждение», — говорит Райан Лундквист, владелец оценочной компании из Кармайкла, Калифорния. .

При использовании comps для определения стоимости собственности обязательно используйте подход «от яблок к яблокам»: ищите аналогичный размер, расположение, состояние и обновления. Чтобы приступить к работе, просмотрите списки службы множественного листинга, особенно недавние продажи, и при необходимости поищите недавние листинговые цены на аналогичную недвижимость. Убедитесь, что вы просматриваете как минимум три похожих свойства, прежде чем использовать метод comps для оценки вашего свойства.

5 способов определить стоимость дома и почему это имеет значение

Интересно, сколько на самом деле стоит ваш дом — или дом, который вы могли бы купить?

Короткий ответ прост: дом стоит того, что за него кто-то заплатит.Подробный ответ зависит от рынка и от того, спрашиваете ли вы кредитора, агента или налогового инспектора округа. Но зачем им верить на слово?

Знание того, как рассчитать стоимость вашего дома с помощью онлайн-инструментов и обученных профессионалов, лучше подготовит вас к покупке, продаже, рефинансированию, использованию капитала вашего дома или даже к снижению налогов на недвижимость.

Он также может дать представление о вашем общем финансовом состоянии. Согласно опросу NerdWallet, проведенному онлайн-исследованием Harris Poll в августе 2018 года, почти три четверти (73%) американцев считают, что знание стоимости своего дома важно именно по этой причине.

Откройте для себя пять различных способов определения стоимости вашего дома ниже.

NerdWallet Руководство по COVID-19

Получите ответы на вопросы об ипотеке, поездках, финансах и сохранении душевного спокойствия.

Как определить стоимость дома

1. Используйте инструменты онлайн-оценки

Поиск «сколько стоит мой дом?» онлайн показывает десятки оценщиков стоимости жилья. Фактически, согласно опросу, 22% домовладельцев в США, которые определили стоимость своего дома, использовали онлайн-оценщик.Технический термин для этих инструментов — автоматизированная модель оценки или AVM, и они обычно предлагаются кредиторами или сайтами недвижимости, такими как Zillow и Redfin.

Используя общедоступные записи, такие как передача собственности, документы о праве собственности и налоговые оценки, а также некоторое математическое моделирование, эти инструменты пытаются спрогнозировать стоимость вашего дома на основе последних продаж и цен на листингах в этом районе.

«Большинство AVM на объектах недвижимости обычно используются в целях маркетинга и привлечения потенциальных клиентов», — говорит Дэвид Расмуссен, старший вице-президент по операциям Veros Real Estate Solutions.«Перед ними стоит задача вернуть значение практически для каждого свойства, даже если объем данных ограничен. И при этом они снижают точность ».

АВМ, используемые кредиторами и профессионалами в сфере недвижимости, различаются. Эти инструменты используют «показатель достоверности», чтобы указать, насколько близка, по мнению поставщика AVM, оценка к рыночной стоимости. Оценка достоверности 90% означает, что оценка находится в пределах 10% от рыночной стоимости, например, хотя каждый AVM имеет свой собственный способ расчета достоверности.

AVM профессионального уровня с оценкой достоверности, связанной с точностью, — это шаг вперед по сравнению с сайтами недвижимости, — говорит Расмуссен.Но вам всегда следует поговорить с местным экспертом по недвижимости, чтобы лучше понять любую онлайн-оценку.

Интересно, сколько стоит ваш дом?

NerdWallet может показать вам, сколько стоит ваш дом, и сообщить вам об изменениях с течением времени.

2. Проведите сравнительный анализ рынка

Когда вы будете готовы глубже изучить стоимость дома, вы можете попросить местного агента по недвижимости провести сравнительный анализ рынка или CMA.

Хотя он и не так подробен, как профессиональная оценка, CMA предоставляет агентскую оценку дома и рынка для оценки стоимости, обычно для целей листинга.

Местные агенты по недвижимости могут предоставить CMA за небольшую плату или бесплатно, но имейте в виду: они могут делать это в надежде быть нанятым в качестве вашего агента по продажам.

3. Используйте калькулятор индекса цен на жилье FHFA

Если вы опасаетесь AVM, но все же хотите быстро оценить, сколько стоит ваш дом, калькулятор индекса цен на жилье (HPI) Федерального агентства по жилищному финансированию применяет больше научный подход.

Инструмент использует «метод повторных продаж», — говорит старший экономист FHFA Уилл Доернер.Вооружившись миллионами ипотечных сделок, собранных с 1970-х годов, FHFA отслеживает изменение стоимости дома от одной продажи к другой. Затем он использует эту информацию для оценки колебаний стоимости на данном рынке.

«Калькулятор HPI — простой способ узнать, насколько ваш дом может подорожать с течением времени».

Will Doerner, старший экономист FHFA

Звучит здорово, правда? Что ж, имейте в виду, что калькулятор HPI учитывает соответствующие жилищные ипотечные кредиты (ссуды менее 548 250 долларов и до 822 375 долларов в областях с высокими затратами) и не корректируется с учетом сезонных колебаний или инфляции.

Тем не менее, «если у вас есть обычная соответствующая ссуда, калькулятор HPI — простой способ узнать, насколько ваш дом может подорожать с течением времени», — говорит Доернер.

4. Нанять профессионального оценщика

Кредиторам требуется оценка дома, прежде чем они утвердят ипотеку, но как владелец недвижимости вы можете нанять оценщика для оценки стоимости дома в любое время. Согласно опросу, более четверти (28%) домовладельцев в США определили стоимость своего дома посредством оценки.

«Моя работа как оценщика — дать оценку, основанную на потребностях моих клиентов», — говорит Райан Лундквист, владелец оценочной компании из Кармайкла, Калифорния. «Иногда клиентам нужна стоимость на дату в прошлом, а иногда это текущая рыночная стоимость для рефинансирования или покупки».

Среди прочего, оценщики оценивают:

  • Рынок: регион, город и район, в котором расположен дом.

  • Недвижимость: Характеристики дома, включая улучшения и участок земли, на котором он находится.

  • Сопоставимые объекты недвижимости: продажи, объявления, вакансии, стоимость, амортизация и другие факторы для аналогичных домов на том же рынке.

Эта информация объединяется для создания окончательного мнения о ценности дома и предоставляется в официальном отчете.

5. Оцените сопоставимые объекты недвижимости

Одна вещь, которую объединяет оценки и AVM, — это их уверенность в недавней продажной стоимости сопоставимых объектов недвижимости, часто называемой «comps.«Более половины (56%) домовладельцев в США оценили стоимость своего дома, посмотрев на сопоставимые объекты. На первый взгляд такой подход кажется самым простым.

Компенсация по запросу — это один из способов определения рыночной стоимости без оплаты оценщика, но с использованием здравого смысла. «Тот факт, что недвижимость по соседству продана, не означает, что это компромисс, — говорит Лундквист.

Чтобы выбрать точный состав, вы должны использовать подход «от яблок к яблокам», — говорит Лундквист. Подумайте, какая недвижимость заинтересует покупателя, если ваша не будет в наличии.Ищите похожие по размеру, местоположению, состоянию и улучшениям.

  • Просмотрите сайт, где отображаются списки MLS, чтобы найти последние цены продажи сопоставимых домов в вашем районе.

  • Если в последнее время продаж недостаточно, просмотрите цены на бирже, но помните, что они могут быть нереалистичными.

  • Чтобы определить вероятный диапазон рыночной стоимости вашего дома, вам понадобится как минимум три действительных сертификата.

После того, как вы выбрали сопоставимые объекты, все становится немного сложнее.Вам нужно будет скорректировать разницу между вашим домом и комплиментами, например, добавить ценность к компаундной цене, если в нем больше спален, чем в вашем доме, или вычесть ценность, например, если его интерьер устарел. То, сколько вы добавляете или вычитаете, зависит от условий на вашем рынке, которые могут сильно различаться. После настройки значений посмотрите на свои самые высокие и самые низкие оценки. Приблизительная оценка стоимости вашего дома находится где-то посередине.

Почему важна стоимость дома

Знание стоимости вашего дома позволяет вам оценить, что вы можете себе позволить, определить, адекватна ли цена в листинге, и решить, как оценить свой собственный дом, — говорит Гейл Вайсвассер, старший вице-президент по маркетингу и маркетингу. коммуникации в Homesnap, приложении, которое предлагает оценку стоимости дома.

И преимущества определения стоимости дома не исчерпываются покупкой или продажей: рефинансирование, кредитные линии, страховые взносы и ежегодные налоги на недвижимость основаны на стоимости дома.

Определение стоимости вашего дома означает больший контроль над этими процессами. Например, налоги на недвижимость почти всегда можно обжаловать. Если вы можете доказать, что начисленная сумма слишком высока, вытащив компенсацию, вы можете быть вознаграждены меньшим налоговым счетом.

Дополнительный отчет Элизабет Рентер.

Опрос, на который делается ссылка, был проведен онлайн-опросом Harris Poll от имени NerdWallet 29-31 августа 2018 г. в США среди 1446 взрослых жителей США в возрасте 18 лет и старше, которые являются домовладельцами. Этот онлайн-опрос не основан на вероятностной выборке, поэтому расчет теоретической ошибки выборки невозможен. Для получения полной методологии обследования, включая взвешивающие переменные и размеры выборки подгрупп, пожалуйста, свяжитесь с Майтри Джани по телефону [электронная почта защищена]

Оценка стоимости земли

Оценка стоимости земли

Содержание

Природа земли и природных ресурсов

  • Характеристики земли
  • Аренда земли по сравнению с рыночной стоимостью

Принципы оценки земли

  • Полезность, дефицит и желательность
  • Ограничения владения и пользования землей
  • Факторы, влияющие на стоимость земли
  • Самое лучшее и лучшее использование земли
  • Процедуры оценки земель
    • Определение присвоения
    • Определение необходимых данных и их источника
    • Сбор и запись данных
    • Проверка данных
    • Анализ и интерпретация данных
    • Оценка рыночной стоимости
    • Государственная экспертиза и анализ рыночной стоимости земли
    • Периодическое обновление оценок

Методы, используемые для оценки стоимости земли

  • Три подхода к оценке недвижимости
  • Конкретные методы, используемые при оценке стоимости земли
  • Сравнение продаж
    • на участок жилого дома
    • на квадратный фут
    • на акр
    • На переднюю ножку
  • Пропорциональное соотношение
  • Анализ развития
  • Распределение
  • Добыча
  • Капитализация арендной платы за землю
  • Отдел развития
  • Карты стоимости земли
  • Компьютерная оценка стоимости земли

Источник государственных доходов

  • Охрана окружающей среды
  • Эффективность государственных доходов
  • Сколько арендной платы за землю должно собирать сообщество?

Природа земли и природных ресурсов

Характеристики земли

Земля в экономическом смысле определяется как весь материальный
Вселенная вне самих людей и продуктов людей.Он включает в себя все природные ресурсы, материалы, радиоволны, а также
земля. Весь воздух, почва, минералы и вода включены в
определение земли. Все, что даровано природой,
и не сделано человеком, относится к категории земли.

Земля занимает уникальное и центральное положение в социальной, политической,
эколого-экономическая теория. Земля поддерживает всю жизнь и
стоит в центре человеческой культуры и институтов. Все
люди всегда должны использовать землю. Земля не имеет стоимости
производство.Это дар природы человечеству, который позволяет жизни
продолжай и процветай.

Уникальность Земли заключается в ее фиксированной поставке и неподвижности.
Земля не может быть изготовлена ​​или воспроизведена. Требуется земля
прямо или косвенно при производстве всех товаров и
Сервисы. Земля — ​​наш самый основной ресурс и источник всего
богатство.

Арендная плата за землю — это цена, ежегодно уплачиваемая за исключительное право
(монополия) на использование определенного места, участка земли или другого
природное ископаемое. Люди получают зарплату за труд, капитал получает
проценты за инвестиции, а земля получает арендную плату за исключительную
использование места.Справедливость и эффективность требуют, чтобы местные
общественность, создавшая стоимость земли, должна получать плату за
исключительное использование земельного участка. Этот платеж осуществляется в виде
земельный налог.

При рассмотрении мировой экономики большинство людей думают, что
земельная рента составляет лишь небольшую незначительную часть
значение. Но по мере развития общества земля стала преобладающей
сила в определении прогресса или бедности всех людей внутри
сообщество. Земля в крупных городах стоит настолько дорого, что люди
вынуждены уезжать подальше и преодолевать большие расстояния, чтобы
добраться до работы и социальных достопримечательностей.В более развитых
стран мира арендная плата за землю составляет более 40%
валовая годовая продукция.

Поскольку предложение земли фиксировано, поскольку
людям арендная плата увеличится пропорционально. Спрос — единственный
определитель земельной ренты. Изменения в арендной плате за землю и земельных налогах
не влияют на предложение земли, потому что предложение земли
исправлен и не может быть существенно расширен. Труд и капитал
переменная в предложении. Более высокая цена на товары вызывает больше
труд и капитал, чтобы сделать себя доступными.Труд и капитал
награждены за свой труд. Высокая цена — стимул работать
тяжелее и дольше, при этом низкая цена не стимул работать
тяжелее и дольше.

Однако земельная рента не выполняет такой стимулирующей функции,
потому что предложение земли фиксировано. Такая же сумма доступна
независимо от того, насколько высока или низка цена. Здания не являются частью
земельная рента. Аренда земли является результатом желания всех, кто
живет в сообществе, чтобы использовать землю. Экономическая рента — единственная
источник дохода, который можно было бы использовать для общественных целей
без отрицательного воздействия на производственный потенциал
экономика.Экономисты считают ренту доплатой
что не нужно для обеспечения доступности земли. Когда
Сообщество взимает земельную ренту для общественных целей, как эффективность
и справедливость реализованы.

Экономическая рыночная арендная стоимость земли должна быть достаточной.
для финансирования государственных услуг и устранения необходимости увеличения
поступления от налогов, таких как налог на прибыль или заработную плату; продажи,
налоги на товары или добавленную стоимость; и налоги на здания, технику
и промышленность. Государственные доходы не должны обеспечиваться налогами на
людей и предприятий до тех пор, пока не будет получен весь доступный доход
был впервые собран из природных и созданных сообществом
стоимость земли.Только если бы земельная рента была недостаточной, она
необходимо собирать любые налоги.

Сбор земельной ренты населением за предоставление
общественные потребности, возвращает преимущество, которое человек получает от
исключительное использование земельного участка на баланс сообщества,
которые вместе с природой внесли свой вклад в ее ценность и позволили ее
исключительное использование.

Аренда земли по сравнению с рыночной стоимостью

Рыночная стоимость земли — это арендная стоимость земли за вычетом земельных налогов,
делится на ставку капитализации.(1) Каждый из этих терминов определяется следующим образом:

  1. Стоимость аренды земли — это годовая плата, которую готовы платить физические лица.
    оплатить исключительное право пользования земельным участком на срок
    время. Это может включать спекулятивные альтернативные издержки.
  2. Земельный налог — это часть арендной платы за землю, которая
    заявлен для сообщества.
  3. Ставка капитализации — это рыночная ставка доходности.
    это привлекало бы людей вкладывать средства в землепользование,
    учитывая все риски и преимущества, которые могут быть
    осуществленный.
  4. Рыночная стоимость земли — это арендная стоимость земли за вычетом земли.
    налоги, деленные на ставку капитализации.

Тогда математическая связь будет следующей:

Рыночная стоимость земли = Стоимость аренды земли — земельные налоги
Ставка капитализации

Стоимость аренды земли = Рыночная стоимость x Ставка капитализации + Земельные налоги

Например, предположим, что арендная плата за землю составляет 1800 долларов,
земельный налог составляет 300 долларов, а ставка капитализации — 6%, что
будет ли рыночная стоимость земли?

Рыночная стоимость земли = Стоимость аренды земли — земельные налоги
Ставка капитализации
Рыночная стоимость земли = 1800 — 300 долларов
6%
= 1 500 долл. США
6%
= 25 000 долл. США

Что было бы, если бы большая часть земельной ренты была
собраны? Давайте рассмотрим 1650 долларов, а не 300 долларов.

Рыночная стоимость земли = 1800 — 1650 долларов
6%
= 150 долл. США
6%
= $ 2500

Если известны какие-либо три фактора, можно вычислить четвертый.
Термин арендная стоимость земли может использоваться вместо рыночной стоимости,
или наоборот, при обсуждении систем оценки земель.

Если бы оставалась капитализация лишь небольшой суммы земельной ренты
после сбора земельных налогов рынок земли мог быть ниже
значение.Тем не менее, он будет по-прежнему арендовать или
производственная ценность для общества

Не только арендная плата за землю является потенциально важным источником государственных доходов.
доходов, налог на землю является средством ограничения чрезмерных
спекуляция ценами на землю. Это гарантирует, что равные
возможность работать продуктивно будет доступна всем гражданам.
Имея ограниченные средства для инвестирования, люди могли инвестировать в продуктивные
оборудования и заработной платы, а не высокими ценами на землю, которые
не производят дополнительного материального богатства.

Формула показывает, насколько просто было бы перевести
рыночная стоимость к стоимости аренды или наоборот, в зависимости от
политика любой нации. В Соединенных Штатах и ​​большинстве других
странах оценивается и оценивается стоимость земли. Земельные налоги,
Однако это часть земельной ренты. Остаток этой статьи
объяснит, как оценивается стоимость земли.

Принципы оценки земель

Оценка — это, по сути, экспертное заключение рынка.
ценность сайта; оценщик должен представить тот, который
понятный и понятный.Оценщик должен разработать и использовать
специфическая терминология, подходящая и уместная для оценки земли.

Земля — ​​это целая невоспроизводимая физическая вселенная,
включая все природные ресурсы. Земельный участок включает в себя все
внутри земли, под ее границами и над ней, простираясь
бесконечно в космос. Помимо места для дома или
здание, земельный участок будет включать полезные ископаемые, воду, деревья,
вид, солнце и воздушное пространство. Форма сайта может быть
описывается как перевернутый конус с вершиной в центре
Земля и простирается вверх через поверхность в космос.

При оценке земельный участок — это участок земли, готовый к сдаче
и готов к использованию в соответствии со стандартами, действующими в его регионе. Это
может иметь необходимые коммунальные услуги, такие как газ,
электричество, вода, телефон и канализация, с улицами, тротуарами
дренаж и сортировка завершены.

Процесс оценки — это, по сути, оценка прав
использовать или владеть земельными участками. Другие виды прав включают
право недропользования, прибрежные (водные) права, выпас скота
права, права на древесину, права на рыбалку, права на охоту, доступ
права и права на эфир.

Оценщик основывает свою оценку рыночной стоимости земли на
основные экономические принципы, которые служат основой
процесс оценки. Есть много экономических принципов, которые
люди и эксперты должны понимать и использовать при реализации
суждение для оценки рыночной стоимости земли. Необходимо
обсудите несколько наиболее важных принципов.

Принцип замещения утверждает, что значение
недвижимости, как правило, определяется ценой, которую человек
должны заплатить, чтобы приобрести столь же желательную замену собственности,
предполагая, что не встретится дорогостоящая задержка при
подмена.Человек заплатит за сайт не больше, чем
должны быть оплачены за столь же желанный сайт.

Согласно принципу спроса и предложения стоимость
сайта увеличится, если спрос увеличится, а предложение
остается такой же. Стоимость сайта уменьшится, если
спрос снизился. Земля уникальна, так как предложение фиксировано; это
стоимость напрямую зависит от спроса.

Принцип предвидения утверждает, что стоимость земли
может повышаться или понижаться в ожидании будущего события, или
будущая выгода или вред.

Принцип соответствия утверждает, что земля будет
достичь максимального значения, когда он используется таким образом, который соответствует
к существующим экономическим и социальным стандартам в пределах
район.

Полезность, дефицит и желательность

Стоимость земли можно рассматривать как соотношение между
желаемое место и потенциальный пользователь. Ингредиенты, которые
В основе стоимости земли лежат полезность, дефицитность и желательность.
Все эти факторы должны присутствовать, чтобы земля имела ценность.

Земля, лишенная полезности и дефицитности, также не имеет ценности, поскольку
полезность пробуждает желание использовать и может дать
удовлетворение. Воздух, которым мы дышим, полезен и обычно
считается важным, поскольку поддерживает и питает жизнь.
Однако с экономической точки зрения воздух не представляет ценности, потому что он
не присвоено и хватит на всех. Таким образом
по крайней мере, на данный момент дефицита нет. Это не может быть
правда в будущем, однако, поскольку знания о загрязнении воздуха и
его влияние на здоровье человека заставляет людей осознавать, что чистота и
воздух, пригодный для дыхания, может стать дефицитным и впоследствии ценным.

Сами по себе полезность и дефицит не придают земле ценности.
Желание пользователя, подкрепленное способностью платить, также должно существовать.
для создания платежеспособного спроса. Потенциальный пользователь должен
иметь возможность участвовать в рынке, чтобы удовлетворить свое желание.

Ограничения владения и пользования землей

Хотя земля — ​​это дар природы, определенные юридические, политические и
социальные ограничения были наложены в большинстве обществ повсюду
года. Каждая нация накладывает определенные общественные ограничения на
собственность на землю и ее использование для общего блага всех граждан.Четыре
формы государственного контроля включают:

  1. Налогообложение Полномочия по налогообложению земли для предоставления
    доходов и вернуть сообществу понесенные затраты на оплату
    для различных общественных благ, услуг и окружающей среды
    защита, которую обеспечивает государство;
  2. Выдающееся владение Право на использование, владение или изъятие земли
    для общего общественного пользования и для пользы;
  3. Полицейские полномочия Право регулировать землепользование для
    благополучие общества в области безопасности, здоровья, нравственности,
    общее благосостояние, зонирование, строительные нормы, правила дорожного движения и
    санитарные правила;
  4. Выкуп Право на возвращение земли в собственность
    агент, правительство, когда налоги не уплачены или когда есть
    нет законных наследников.

Факторы, влияющие на стоимость земли

Физические характеристики земли включают качество местоположения,
плодородие и климат; удобство для покупок, школ и
парки; наличие воды, канализации, инженерных сетей и населения
транспорт; отсутствие неприятного запаха, дыма и шума; а также
модели землепользования, фасад, глубина, топография, улицы и
размеры лота.

Юридические или правительственные силы включают тип и количество
налогового законодательства, зонирования и строительства, планирования и ограничений.

Социальные факторы включают рост или сокращение численности населения,
изменения размера семьи, типичного возраста, отношения к закону и
порядок, престиж и уровень образования.

К экономическим силам относятся уровни стоимости и доходов, рост
и новое строительство, незанятость и наличие земли. Это
влияния этих сил, выраженные независимо и в
отношения друг к другу, которые помогают людям и
оценщик измерить ценность.

Самое лучшее и лучшее использование земли

Земельный участок должен быть доступен для пользователей, которые могут
максимально эффективное использование сайта и максимальное
преимущества сайта для всех людей.Правильная система оценки и
налогообложение земли может обеспечить надлежащее экономическое использование
земля. Высокий земельный налог на ненадлежащим образом улучшенном участке имеет тенденцию
побудить владельца сайта либо лучше улучшить свой сайт, чтобы получить
больший доход, с которым нужно платить земельный налог, или искать
кто-то другой, у кого есть средства для улучшения сайта. Земля
налог также может служить источником государственных доходов, которые местные
руководящий орган мог использовать на благо всех людей. Перед
оценка может продолжаться, самое лучшее и лучшее использование должно быть
определяется для каждого сайта.

Экономика производства должна обеспечивать атмосферу для
наиболее эффективное использование всей земли. Оценка
процесс основан на наивысшем, наилучшем и наиболее выгодном использовании
земля. Наилучшее и наилучшее использование учитывает только те виды использования, которые
юридически допустимые (соответствие зонированию, охране здоровья и
ограничения), физически возможный (имеет адекватные размеры, почва
условий и доступности) и экономически целесообразно
(ожидается доход). Использование, отвечающее этим критериям и
дает наибольшую чистую прибыль (лучшую доходность) является самой высокой
и лучше использовать.

Порядок оценки земель

Оценка (или аттестация) по сути является мнением
ценность сделана опытным знающим человеком. Специалисты
известны как оценщики, которые основывают свою оценку рынка земли
стоимость на основе основных экономических принципов, которые служат
фундамент процесса оценки. Кто угодно может научиться делать
это и научитесь делать это лучше.

Оценка или аттестация — это организованный процедурный
анализ данных. Эта процедура включает шесть конкретных этапов,
каждая из которых содержит множество процедур.

1. Определение присвоения

Цель — оценить рыночную стоимость всех земельных участков.
в пределах данного района. Это будет включать производство
предприятия, квартиры, коммерческие предприятия, отдельная семья
дома, государственные земли, фермы и все другие земли и природные
ресурсы различного описания.

Оценщик должен быть в состоянии подтвердить свою оценку земли
рынке, как в обсуждении, так и в письменной форме. Оценщик должен
определять и использовать специальную терминологию, подходящую и относящуюся к
оценка земли.Экономическая рента за землю определялась как уплаченная стоимость
или вменяется исключительное право на использование земельного участка, или
природные ресурсы на период времени, как правило, на один год.

2. Определение необходимых данных и их источника

Система оценки рынка земли основана на данных, связанных с
земельные атрибуты. Эти данные обычно включают карты; воздушный
фотографии; описание физических характеристик, таких как размер,
форма, вид и топография; разрешенное использование; экономическая полезность;
настоящее использование; доступные коммунальные услуги; близость к центрам города или
работа; и улучшения сайта, например улиц, бордюров, водостоков,
тротуары и уличные фонари.Правительства имеют большую часть этих данных
доступны в разных агентствах.

Как в настоящее время определяется стоимость или плата за приобретение
и платят оккупанты? Ведутся ли записи для
стоимости или сборы, которые в настоящее время выплачиваются землевладельцами?
Если рыночная стоимость земли оценивалась в прошлом, попытки
следует сделать так, чтобы они опирались на существующие системы при создании
постоянное улучшение сбора данных.

3. Сбор и запись данных

Большинство правительств не располагают всей этой информацией
в единой базе данных с возможностью анализа.Эксперты должны
определять; 1) какие земельные данные и системы оценки в настоящее время
существуют, 2) насколько эффективно они работают, 3) как опираться и
улучшить эти системы и 4) как реализовать процедуры для
сбор дополнительных данных для улучшения оценки земли
значения.

Если нет эффективных систем доходов от земли, они могут быть
создается аналогично следующему. Эксперты должны
выяснить, какие данные о земле существуют в настоящее время и как они могут быть
собран для использования в системе оценки земли.Они должны собирать
и поддерживать необходимые данные из любых существующих записей, даже
хотя в настоящее время он не хранится в едином источнике. Им следует
определить, какие дополнительные данные будут ценными и из каких
источники его можно получить. Им следует разработать процедуры для
сбор любых дополнительных данных, необходимых для определения рынка земли
значения и данные должны быть собраны для различий в
характеристики для каждого сайта.

Эксперт может обучить небольшую группу находить и записывать
дополнительные желаемые данные.Данные должны отображаться в удобном
таким образом, как на карте рыночной стоимости земли или компьютерной распечатке.
В области, где нет систем или данных, простые отношения
может быть нарисован для разрешенного использования (зона), расстояние до благоустройства
(местоположение), физические характеристики (размер, топография, вид и
так далее) и другие важные факторы. Данные могут быть собраны и
проанализированы на основе района и типа потенциального использования.

Общение с жителями и бизнесменами может помочь
определить параметры, которые люди в местном сообществе используют для
определить выгодное расположение земельного участка.Интервью может показать, что
расстояние до транспорта, например, река, проезжая часть или
общественный транспорт имеет большое значение в сознании людей. Или же,
могут преобладать другие факторы, такие как однородность
район или расстояние до магазинов и школ. Планировщики,
государственные чиновники, агенты по недвижимости, оценщики и другие
связанные с недвижимостью также могут предоставить полезные данные. (2)

Даже если нет данных о продаже земли или рыночных данных, конкретный
факторы, влияющие на рыночную стоимость земли, хорошо понимают
большинство людей в любой области, даже в примитивных культурах.В
работа оценщика заключается в умелом определении относительного
приоритеты, определенные местным населением.

Образец типичных и разнообразных земельных участков в пределах города может
быть выбранным для демонстрации системы оценки земли. На основании
исследования, рыночная стоимость земли может быть определена компетентным
оценщик. Оценщик может использовать несколько человек, обученных собирать
и проанализировать существующие данные, а затем проанализировать данные выборочного обследования
и установить стандарты базовой рыночной стоимости в этом районе. В
разница в рыночной стоимости атрибутов, которые усиливают или
отвлекает от типичного сайта, может быть добавлено или вычтено из
базовая рыночная стоимость других сайтов, включенных в исследование.Эти
на карте земельного рынка должны быть отмечены особенности, которые
показать основные сайты, рынки которых падают, как желательные
уменьшается или увеличивается по мере увеличения желательности.

Будут обсуждены несколько примеров систем оценки земель.
в этой статье на простом примере без значительной земли
data, к более сложному примеру с большим количеством данных о земле. В
используемые методы будут зависеть от данных о земельном рынке, которые
в настоящее время существует и как эти данные могут быть собраны для использования в
система оценки земель.

4. Проверка данных

Поскольку процесс оценки основан на оценке рыночной стоимости,
не основан на личном опыте оценщика,
собранные данные должны быть проверены с использованием двух разных источников.
Рыночные данные должны быть проверены лицом, непосредственно участвующим в
перевод. Например, одна сторона может быть продающей
агент, представляющий ответственного за продажу. Другая вечеринка
может быть пользователь сайта, согласившийся на сумму продажи. Дополнительный
источниками могут быть государственные земельные агенты или должностные лица, у которых есть
информация о продаже не понаслышке.Неточности также могут быть
выявляется заинтересованными гражданами, если данные
доступны для общественности.

5. Анализ и интерпретация данных

Баланс данного отчета будет сосредоточен на различных
методы анализа и интерпретации данных о земельном рынке. Несколько
будут предложены методы для обеспечения цели оценки
рыночная стоимость всех земельных участков.

6. Оценка рыночной стоимости

После завершения анализа можно будет
оценщику сделать рациональную оценку рыночной стоимости
каждый земельный участок.Эта оценка послужит основой для
стоимость, которая будет выплачиваться пользователем сайта за исключительное использование
место (сайт). Оценщик назначит предварительную стоимость земли.
оценки, основанные на сравнительной оценке полезности и
желательность сайтов. Изначально они могли это сделать.
задача в общем, с пониманием того, что уточнения
будет отражать новую информацию и общественное мнение.

7. Государственная экспертиза и анализ рыночной стоимости земли

Предварительная оценка стоимости земли, ориентировочная по каждому
сайт, затем можно было бы отобразить на карте земельного рынка.Общественные
исследование и анализ рыночной стоимости земельных участков
поможет прояснить любые ошибки в оценках. Люди, которые
занимать землю приобретать навыки замечать небольшие различия в земле
характеристики. Они могут объяснить эксперту, почему и как
различия должны быть отражены в выводах о земле
значения.

После завершения адекватного выборочного обследования и проведения
положительный общественный отзыв, результат может быть использован на протяжении всей
Общая площадь. Результаты этих выборочных данных можно использовать для оценки
сравнительные рынки каждого земельного участка.

Для обеспечения оптимального и справедливого использования земельных участков, земли
оценки должны отражать отношение людей, которые
может максимально эффективно использовать сайт, кто будет
готовы платить больше, чем люди с некачественным использованием.
Те, кто не требует и не желают платить земельный налог за
лучший сайт будет использовать другой сайт, который отвечает их потребностям, желанию
и бюджет, что делает его доступным для тех, кто может платить за
лучший сайт.

8. Периодическое обновление оценок

Рыночная стоимость земли имеет тенденцию к ежегодному увеличению
обычно больше, чем инфляция.Стоимость строительства имеет тенденцию к снижению
каждый год из-за износа физической структуры или
его функциональная целесообразность. Если оценки не ведутся
регулярно (ежегодно) земля станет значительно
недооценены, а здания будут переоценены только в нескольких
годы.

Методы оценки стоимости земли

Три подхода к оценке недвижимости

Оценка земли включает в себя определение наивысшего
и наилучшее использование сайта, оценивая ценность по текущим
теория оценки и согласование с окончательной оценкой стоимости.

Первым шагом в оценке земли является определение
самое лучшее и лучшее использование сайта. Четыре самых высоких критерия
и наилучшее использование должно соответствовать: физически возможно, юридически
допустимый, финансово осуществимый и максимально производительный. Два
виды анализов производятся для определения наивысшего и лучшего
использовать. Первое — это наиболее эффективное и эффективное использование сайта, если
вакантный; второй — наиболее эффективное и эффективное использование сайта в качестве
улучшены, или, если они не разработаны, как предлагается улучшить.

Существует три стандартных подхода к оценке рыночной стоимости
которые составляют основу текущей теории оценки: стоимость
подход, подход сравнения продаж и доходный подход.

Затратный подход основан на том принципе, что
информированный покупатель заплатит не больше, чем стоимость производства
заменить собственность той же полезностью, что и предмет
имущество. Это особенно применимо, когда недвижимость
оценивается включает относительно новые улучшения, которые представляют
наиболее эффективное и наилучшее использование земли или когда она относительно уникальна или
на сайте расположены специализированные улучшения, для которых
сопоставимых объектов на рынке нет.

В подходе сравнения продаж используются фактические цены.
рыночные сделки с аналогичной недвижимостью
оценить стоимость сайта. Эта методика оценки
зависит от использования действительно сопоставимых данных о рынке или продажах
которые произошли достаточно быстро, чтобы отразить рынок
условия относительно периода оценки. Этот
Метод также может быть использован для оценки стоимости аренды.

Подход капитализации доходов широко применяется в
оценка приносящей доход недвижимости.Ожидаемый подарок и
будущая чистая операционная прибыль, а также любые будущие возвратные платежи,
дисконтированы до нынешней стоимости через
процесс капитализации. Этот подход также зависит от рынка.
данные для определения текущей рыночной стоимости и уровней расходов для
получить ожидаемую чистую операционную прибыль.

Полученные показатели стоимости трех подходов
к стоимости коррелируют в окончательную оценку стоимости
сайт. Не всегда возможно или практически целесообразно использовать все три
подходы к стоимости.Характер объекта оценки,
количество, качество и тип имеющихся данных определяют
использование каждого из трех подходов. Вариации трех
подходы к стоимости могут быть изобретены. Некоторые из них будут представлены в
Эта бумага.

Специальные методы оценки стоимости земли

В процессе оценки оценка стоимости земли является отдельной
шаг выполняется путем применения сравнения продаж или дохода
методы капитализации. Самый надежный способ оценки земли
значение по сравнению продаж.Когда доступно мало продаж или
когда указание стоимости произведено путем сравнения продаж
требуют обоснования, другие процедуры могут быть использованы для оценки
земля. Всего можно использовать семь процедур для определения стоимости земли.
показания.

  1. Сравнение продаж
    Продажи аналогичных, свободных участков анализируются, сравниваются и
    скорректирован, чтобы обеспечить указание стоимости земли,
    оценен.
  2. Пропорциональное отношение
    Связь сайта с известным стандартным сайтом. Разница может
    выражаться в процентах.Эту процедуру можно использовать, когда
    их существование является небольшим свидетельством ценности.
  3. Техника остаточного земледелия Предполагается, что земля улучшена до самого высокого уровня и
    Лучшее использование. Все операционные расходы и прибыль, относящиеся к
    вычитаются другие агенты производства, и чистая прибыль
    вменено в стоимость земли капитализируется для получения оценки земли
    значение.
  4. Распределение
    Анализируются продажи улучшенной недвижимости и уплаченные цены.
    распределяются между земельным участком и улучшениями.
  5. Стоимость участка добычи оценивается путем вычитания оценочной стоимости
    обесцененные улучшения от известной продажной цены
    имущество.
  6. Капитализация земельной ренты Эта процедура используется при аренде земли и капитализации
    ставки доступны, как и в хорошо развитых районах. Сеть
    арендная плата за землю чистая сумма, уплаченная за право пользования и
    занимают землю оценивается и делится землей
    ставка капитализации.
  7. Подразделение застройки Общая стоимость незастроенных земель оценивается так, как если бы
    земли были разделены, застроены и проданы.Затраты на разработку,
    стимулирующие затраты и расходы на содержание вычитаются из
    предполагаемая выручка от продажи, а прогноз чистой прибыли составляет
    со скидкой в ​​течение расчетного периода, необходимого для выхода на рынок
    поглощение разработанных сайтов.

С процессом оценки и подходами к оценке
поняли, целесообразно рассмотреть методы и
процедуры, используемые для анализа и интерпретации данных о земле. В
выбор основан на доступных данных, их надежности и
полезность при оценке стоимости.

Сравнение продаж

Это лучший метод, когда требуются соответствующие данные.
имеется в наличии. Этот пример основан на оценке данных о рынке земли.
для большого района в связи с ограниченным наличием рынка
продаж, но с данными, доступными по различным характеристикам сайта для
все свойства. Это основано на фактических данных сайта и продажах.
доказательства в пределах оцениваемого района.

В течение 12 лет автор был уполномоченным по оценке
Провинция Британская Колумбия, Канада.В течение этого времени,
важные данные были собраны по каждому земельному участку. Этот
позволил провести более подробный анализ стоимости земли и
разработка и использование систем оценки земли. Компьютерные программы
были написаны, что позволяло ежегодно обновлять стоимость земли.

Специалисты по оценке извлекли выгоду из существования
правила оценки земли, основанные на предыдущем анализе. Основа
намерение состоит в том, чтобы предоставить средства измерения и применения правила
оценка по сопоставимости продаж для целей оценки.

Земельный рынок не идеален, но состоит из
выражения всех различных типов лиц в денежном выражении
в отношении потенциального землепользования. Оценщик использует рыночные продажи
и данные о сайте, чтобы оценить, сколько будет платить за сайт,
предполагая конкурентный рынок, вовлекающий знающих людей, которые
обычно мотивированы и действуют в собственных интересах.

Стандартные единицы измерения

Земельные рынки можно оценить на основе определенной стоимости
за единицу, и единицей часто бывает одно из следующих:

  1. на участок жилой единицы
  2. на квадратный фут
  3. На акр
  4. На переднюю опору

Выбор наиболее подходящей единицы или комбинации
единиц, важно.Это решение может быть принято только
после тщательного анализа рынка и имеющихся данных.

Земля не всегда продается на одинаковой основе, а скорее на
ценность в глазах пользователя. Никакая математика не может
имеют приоритет над основной целью достижения справедливой экономической стоимости, поскольку
отражается в поведении рынка. Это понижает единицу измерения
на роль средства для достижения цели. Эту меру можно использовать для
помощь в интерпретации рыночных данных для нескольких сайтов
(образец), чтобы можно было правильно оценить все сайты
(население).

Выбор конкретной единицы измерения будет продиктован
целесообразность. Например, пользователь многоквартирного дома в кондоминиуме
будет разделять использование большого сайта, но определенное воздушное пространство будет
принадлежат им и имеют другую рыночную стоимость из-за
высота, доступ, вид и предпочтения. При оценке земли в городах,
многие из оцениваемых сайтов будут иметь аналогичный размер и
расположены более или менее упорядоченными рядами на улицах, проспектах,
бульвары и тупики. Многие из них будут одинакового размера с
незначительные отклонения, связанные с топографией и формой.Оценщик
вероятно, захочет принять стандартное значение сайта, которое включает
большинство сайтов для рассматриваемой области
стандарт как по вероятной рыночной стоимости, так и по характеристикам.

Стандартный жилой участок может хорошо реагировать на значение Per
Участок жилого дома. Коммерческое использование может быть лучше оценено
используя значение на квадратный фут или на переднюю ногу. Ферма или сельская местность
площадь участка можно лучше оценить, используя значение Per Acre. Однажды
рыночная стоимость единицы измерения установлена ​​для
стандартная репрезентативная площадка для данной местности, значение станет равным
база, с которой можно сравнить все другие сайты.

Необходимо будет внести поправки на разницу между
стандартный сайт и любой другой сайт. Оценщик захочет
изучите типичные различия и внесите индивидуальные уточнения.
Могут быть причины для повышения стоимости по характеристикам
которые лучше стандартного сайта. Они сделают
положительная корректировка желаемых характеристик, таких как
превосходное расположение, вид, топография, услуги или доступ.

Также могут быть причины потери стоимости
характеристики которые уступают стандартному сайту.Они
внесет отрицательную поправку на нежелательные характеристики,
например, плохое расположение, большее расстояние до транспорта, больше
удаленность от центра, мокрая земля зимой,
обилие скал или плохой доступ

Оценка сайта может быть суммирована в виде единой
Рейтинг, который будет на X% больше или меньше единицы (1,0), когда
по сравнению с базовыми стандартными характеристиками площадки, принятыми для
площадь плитки.

Стандартизированные корректировки

Стандартизованный метод — это применение сравнительного
метод к земельным рынкам в стадии рассмотрения.Сделаны корректировки для
отклонения от стандартного сайта за счет использования определенного набора
правил. Наиболее частыми примерами являются те, которые используются для определения расстояния.
и размер. Методы родились из необходимости производить
надежные и беспристрастные рыночные оценки за ограниченный период времени
признание принятых принципов оценки.

Важно проявлять осмотрительность и рассудительность и относиться только к
стандартизированные методы в качестве руководства. Использование формул должно быть
результат анализа и тестирования местного рынка.Продажи ищутся
похожи, за исключением того, что
проанализированы. В результате будет получено значение этой разницы. Главный
достоинством метода является его административная адаптируемость,
разрешение на оценку земельных рынков на основе строгих
сопоставимость. Ошибки легче обнаружить,
особенно в случаях ошибок суждения и математики.

Ниже приведен пример сетки и плитки настройки.
процедуры, которые обычно используются для оценки стоимости участка после
учитывая все отличия.Это показывает, как рыночная стоимость
увеличиваться или уменьшаться в зависимости от расстояния, размера, фасада и других
важные характерные отличия.

Свидетельства о продаже на каждую жилую единицу
указывают на то, что незначительные вариации сайтов, будь то фасад или
размер, мало влияют на рынки. Оценщик мог выбрать
стандартный сайт жилого дома, как по местонахождению, так и по рынку.
Они продолжат выносить суждения в отношении
другие сайты на сайт, выбранный в качестве стандартного
классифицируя их как стандартные, высшие или низшие.An
отдельный сайт может иметь некоторые характеристики, которые превосходят
и другие низшие. Метод размещения на одну жилую единицу
пригодится при оценке квартир и домов. Это также может
можно комбинировать с использованием другого метода, такого как per
квадратный фут.

Регулировка уникальных характеристик

После оценки базовой стоимости отдельные участки
должны быть рассмотрены. Некоторые сайты обладают уникальными преимуществами или
недостатки по сравнению с другими сайтами. Рынок актуальной недвижимости
значения различаются для каждого сайта и зависят от множества
индивидуальные особенности, качества, характеристики и ограничения
такой как:

расположение
инженерные сети
топография
трафик
зонирование
плотность использования
река
регламент
сайт
вид
транспорт
шум
подъезд
фасад
парки
инженерные сети

Люди будут готовы платить дополнительную цену за
земельный участок с особыми преимуществами и будет платить меньше за
земельный участок с недостатками.Рыночная стоимость уникального
различия будут определяться тем, насколько больше или меньше сайт
пользователи в целом были готовы платить за эти функции. Этот
рыночная разница должна определяться для каждого значительного
переменная особенность.

Затем разницу можно преобразовать в корректировку
значение. Например, если сайт был лучше стандарта в
район из-за удаленности до центра города 5% ($ 4.000), участок
размер 5% (4000 долларов США), место транспортировки 10% (8000 долларов США) и
удобство отдыха 5% (4000 $), сайт
оцениваемый будет на 25% (20 000 долларов США) выше, чем у стандартного сайта.На самом деле на большинстве сайтов есть много небольших отличий, как положительных
и негатив со стандартного сайта.

Сетка корректировки продаж

На единицу площади

долларов США

долларов

ПЕРЕМЕННАЯ = СТАНДАРТ > ВЫСШЕЕ < INFERIOR
Базовая стоимость — 80 000 долл. США 80 000 долл. США 80 000 долл. США
Центр города — миль 5 0 3 + 4,000 7 — 4,000
Размер — квадратные футы 10 000 0 12 000 + 4,000 8 000-4,000
Транспортные блоки 3 0 1 + 8,000 6 — 6000
Рекреационные блоки 6 0 3 + 4,000 10 — 3000
Скорректированное значение — 80 000 долл. США 100 000 долл. США 63 000 долл. США

на квадратный фут Стоимость единицы измерения на квадратный фут.
имеет применение при оценке стоимости коммерческих и промышленных
земли, где применяемая ставка будет более постоянной в течение
весь сайт.Размер сайта ограничивает или расширяет возможности использования и
рыночная стоимость сайта. Применение рыночной стоимости за
квадратный фут до жилых земель не является обычным явлением.

на акр За пределами городской зоны будет
те посылки, которые намного больше, что они не ответят
ну или совсем к стоимости участка жилого дома, квадратный фут или
передний блок измерения ноги. Если эти большие посылки являются нормой,
Единицу измерения лучше всего выразить как стоимость акра.
Однако поправочные коэффициенты будут совершенно другими.Они могут относиться к сельскохозяйственным выгодам, например к почве.
плодородие, расстояние до рынков или водоснабжения.

Per Front-Foot Этот метод был полезен в центре города.
часть интенсивно развитых городов, где люди платят больше
для воздействия на клиентов. Для тех сайтов, которые не идентичны
к стандартному сайту необходимо будет сделать соответствующие
корректировки для вариаций ширины, глубины и других атрибутов
которые отличаются от стандартного сайта. Общее количество вылетов из
стандартный передний рынок можно выразить как скорректированный
фасад.Именно против этого скорректированного фасада принятые
будет применяться значение передней ноги.

Существует принцип торговли, согласно которому товары дешевле.
дюжиной. К тому же может быть, что передние ноги
дешевле за единицу, когда общая сумма превышает среднее значение, или
стандартная ширина. Таблица ширины — это серия процентов
корректировки больше или меньше 1,0, необходимые для корректировки фактического
Рынок на переднюю ногу любого сайта и приравнять ее к передней ноге
стоимость принятого Стандартного сайта.

Пропорциональное отношение

Один из способов защиты системы оценки земель при продаже или
данные об аренде недоступны, необходимо сделать оценку стоимости на основе
по опыту в других местах, где данные о земле уже
существуют. Это разновидность метода сравнения продаж. Это
может использоваться для измерения рыночной стоимости земли или арендной стоимости
земля.

Регулировки для использования и размещения

Если юрисдикция имеет очень ограниченные данные о земле, такие как
разрешенное использование (зонирование) и плотность населения, но нет
системы оценки, возможно, удастся построить простую модель.Оценщик может нарисовать сетку, показывающую потенциальное использование Y
по оси X и итоговая рыночная стоимость земли по оси X.

В данном случае типичный участок жилого дома в крупном городе
может быть присвоена базовая рыночная стоимость 1,00, к которой все остальные
сайты будут сравнивать. Двигаясь к лучшему месту и
потенциальное использование может положительно повлиять на рыночную стоимость земли.
манера. Отойдите от базовой локации и используйте ее в ту, которая
хуже, отрицательно повлияет на рыночную стоимость земли.
манера.

Поправки на дополнительные атрибуты и недостатки могут
для каждого отдельного участка после того, как базовая рыночная стоимость
оценено сравнительным методом. Опыт
сравнительный город может быть заимствован и протестирован в данной местности
для проверки результатов.

Диаграмма, показывающая взаимосвязь одного типа земли
использование и расположение, на другой участок другой потенциальной земли
использование, может быть создано. Отношения в следующей диаграмме
было обнаружено, что они распространены во многих регионах мира.Тем не мение,
каждая область отличается, и новая подходящая модель должна быть
разработан местными специалистами.

Эта модель может быть основой для рассмотрения различий
которые являются частью местного общества города. Так должно быть
модифицирован в соответствии с местным опытом. Это может быть
осуществляется путем проведения местного расследования, основанного на
опыт людей, которые понимают преимущество того, что
одно место по сравнению с другим. Базовый фактор, который был
равная сравнительная разница может быть определена для каждого
использование и расположение.Затем отдельные сайты могут быть настроены для
улучшенные или худшие условия по сравнению с базовыми. А
определенное значение может затем применяться ко всем сайтам, в результате чего
справедливое отношение к разным качествам.

Пропорциональная и рыночная стоимости

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ — РАСПОЛОЖЕНИЕ ГЛАВНЫЙ ГОРОД ПРИГОРОД РАЗВИТИЕ СЕЛЬСКИЙ
КОММЕРЧЕСКИЙ
Центральный офис 20.00+
Центр города 10,00 5,00 2,50
Стандартный 3,00 2,00 1,00 .75
Вторичный 1,50- 1,00 0,60 .50
ПРОМЫШЛЕННЫЙ
Prime 2.50+ 1,75 1,50 .95
Стандартный 1,50 1,00 ,75 .65
Низший,75-,50,40 .25
ДОМ
Prime 1,50+ 1,00.75 .50
Стандартный 1,00 ,75 .60 .40
Низшая .65- .45,40,25
СЕЛЬСКОЕ И СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
Закрытие площадей .20+ .15 .10 .05
Площадь удаленная .10 0,05 .02
Интенсивное земледелие 0,03 .02
Общее сельское хозяйство 0,02 .01-

Основа для сравнения: домашний сайт стандартного качества в большом городе = 1.00

Анализ развития

Гипотетическое здание

Теоретический метод создания системы оценки земель, когда
данные о рынке или продажах недоступны, это необходимо для оценки
рыночная стоимость земли, основанная на чистом остаточном доходе от земли
(общий доход за вычетом всех затрат, кроме стоимости земли). Это бы
результат разработки гипотетического здания
самое лучшее и лучшее использование для данного сайта.

Метод анализа развития будет использоваться, когда
можно разумно оценить следующие данные: наилучшее использование
земельный участок, гипотетическая стоимость здания, гипотетическая
чистая прибыль на развитие и соответствующая капитализация
показатель.

Сначала оценщик определит, какие гипотетические
улучшения будут представлять собой наиболее эффективное и наилучшее использование (наибольшее
чистая стоимость земли) для участка.

Во-вторых, чтобы определить чистый доход от земли, оценщик должен
необходимо оценить возможный валовой доход, который можно было бы получить
от использования улучшений и сайта вместе взятых. Пособие
на среднюю вакансию (неиспользование) в течение срока вложения
будет вычтено. Тогда вероятные операционные расходы (но
без учета дохода, относящегося к земле) будет оцениваться и
вычтено.

В-третьих, оценщик должен оценить стоимость
Предлагаемое здание. Требуется часть чистой прибыли
вернуть инвестиции в гипотетическое здание и
обстановка. Оставшийся доход будет относиться к доходу, оставшемуся до
земля.

Остаточный доход от земли будет доступен как доход
источник (налоговая база) для финансирования общественных улучшений и услуг. В
вся сумма может быть накоплена и использована в интересах
все граждане. Если бы часть чистой стоимости земли не была
собранные, это будет преобразовано в продажную цену и
частным образом присвоено.

Цена продажи будет определяться путем капитализации
оставшаяся чистая прибыль, не уплаченная по земельному налогу. В
чистые рынки капитализировались по ставке, скажем, 6% для оценки
рыночная стоимость земли. Эта ставка будет отличаться для разных
типы и возраст собственности. Используя финансовый калькулятор,
сумма в размере $ 12,05 должна быть выплачена в течение 50 лет.
если бы процентная ставка составляла, скажем, 6% годовых. Цена на землю — это то, что
потенциальный будущий пользователь должен будет заплатить землевладельцу, чтобы
использовать сайт, если вся чистая рента не используется для общих
общественные цели.

Пример из расчета
на квадратный фут
Земля
Доход
Земля
Стоимость
Возможный валовой доход $ 24
Надбавка за вакансию–1
Операционные расходы -5
Чистая прибыль до налога на землю $ 18
Возврат стоимости строительства -12 $ 190
Остаток земли $ 6 — 100 долларов США
Земельный налог -5 — 83 доллара США
Чистый земельный доход $ 1 $ 17

Размещение

Когда сложно найти пустующие земельные участки, которые продали
или выставлены на продажу, оценщик может использовать выделение
подход.Обычно существует типичное соотношение стоимости земли к
стоимость имущества (земля + здания) для отдельных категорий недвижимого имущества
недвижимость с аналогичными характеристиками в определенных местах.

Индивидуальные значения для всего имущества (как земли
и здание) могут быть известны и доступны в публичных записях, но
Между землей и постройками нет разделения. Время
лучше всего потратить на анализ выборки домов для оценки
типичная доля стоимости, которая представляет землю по сравнению с
к зданиям.Затем этот процентный коэффициент можно было бы применить ко всем
от общей рыночной стоимости домов аналогичного типа в
данного района, чтобы оценить стоимость земли на отдельном участке.

Если существующая практика присвоения итоговых значений была
произвольно или не основанный на действительных рыночных условиях, этот метод
не будет использоваться. Справедливость и справедливость потребуют, чтобы все
рынки основаны на конкурентной системе, в которой все люди
получили равные возможности использовать данный сайт. Как
промежуточный шаг, оценка конкурентной общей стоимости может быть
сделано для разных типов собственности и местоположений, то
распределение может последовать.

Анализ множества единиц, которые представляют собой случайную выборку,
будет проводиться, возможно, с использованием некоторых других методов
которые обсуждаются. Из этого анализа типичный земельный фактор
(отношения) для каждого типа собственности и местоположения будут
определенный. Земельный участок будет выделен из общей
значение. В приведенном ниже примере оценщик может сделать вывод, что
типичный коэффициент земли был 0,40 (40% земли и 60% зданий).

Анализ проб

Номер установки
Итого
значение
— Часть дома
= участок
участок
Фактор земли
Земля / Всего%
212 190 000 долл. США 114 000 долл. США 76 000 долл. США 40%
321 181 000 долл. США 105 000 долл. США 76 000 долл. США 42%
222 192 000 долл. США 117 000 долл. США 75 000 долл. США 39%
311 192 000 долл. США 119 000 долл. США 73 000 долл. США 38%
Заключение: Указанная земельная часть: 40%

После того, как часть была определена и проверена на точность, она
может применяться ко всей совокупности рыночных данных для
определенная категория недвижимости в определенном месте.В
расчет можно произвести следующим образом:

Заявление населения

Номер установки
Итого
значение x
Земля
фактор =
Земля
Стоимость
215 193 000 долл. США,40 77 200 долл. США
305 185 000 долл. США,40 74 000 долл. США
301 189 000 долл. США.40 75 600 долл. США

Добыча

Метод извлечения — это вариант распределения и
методы развития, при которых вклад рыночной ренты
здание оценивается, затем вычитается из общей арендной платы с
остальное — как земельная рента. Это было рассмотрено
ранее, и выполняет анализ стоимости земли в упрощенном
манера. Это лучше всего использовать там, где улучшения или
здания вносили небольшой вклад в арендную плату, а большинство
от стоимости была стоимость земли.

Земля
Аренда
Доход
Земля
Рынок
Стоимость
Возможный валовой доход $ 24
Надбавка за вакансию–1
Операционные расходы -5
Чистая прибыль до налога на землю $ 18 300 $
Возврат стоимости здания -1 — 17 долларов США
Остаточная стоимость земли $ 17 $ 283
Земельный налог -12 — 200 долларов США
Чистый земельный доход $ 5 $ 83

В этом примере 5 долларов за квадратный фут — это чистый рынок земли.
отведен на землю.Земельный налог составляет 12 долларов за квадратный фут, а
Стоимость земли составляет 83 доллара за квадратный фут.

Капитализация арендной платы за землю

Во многих частях мира, включая районы в пределах США
В штатах земля принадлежит физическому или государственному учреждению и
сдаются в аренду арендаторам, которые строят здания и платят годовой
арендная плата. Эти арендные платежи можно анализировать так же, как продажи и
оценочная рыночная арендная плата. Эта арендная плата может быть капитализирована.
по соответствующему курсу для оценки рыночной стоимости.

Данная процедура используется при аренде земли и капитализации
ставки доступны, как и в хорошо развитых районах. Сеть
арендная плата за землю чистая сумма, уплаченная за право пользования и
занимают землю оценивается и делится землей
ставка капитализации.

Сопоставимая арендная плата за землю в соответствии с SF Расположение Трафик Парковка Настр.SF
Аренда земли сопоставимого типа 1 10,00 — 0,50 доллара США — 0,50 доллара США + 0,75 $ + $ 9,75
Аренда сопоставимой земли 2 $ 9,50–0,25 доллара США + 0,50 долл. США–0,25 доллара США + 9,50 $
Аренда земли сопоставимого уровня 3 10,00–0,00 — 0,50 доллара США + 0,00 $ + 9,50 долларов США
Аренда земли на субъекте рынка $ 9.50 арендная плата за квадратный фут /
10% =
95,00 долларов США за квадратный фут

Rent 3 был лучшим сопоставимым местом, расположенным в том же районе и
требуется только одна регулировка для трафика, для аренды 2 требуется три
небольшие корректировки, а аренда 1 потребовала больших корректировок. я
пришли к выводу, что арендная плата исследуемой земли составляет 9,50 долларов за штуку.
квадратный фут 10% = 95 долларов США за квадратный фут.

Отдел развития

Общая стоимость неосвоенных земель оценивается так, как если бы
земли были разделены, застроены и проданы.Затраты на разработку,
стимулирующие затраты и расходы на содержание вычитаются из
предполагаемая выручка от продажи, а прогноз чистой прибыли составляет
со скидкой в ​​течение расчетного периода, необходимого для выхода на рынок
поглощение разработанных сайтов. Это метод, используемый
застройщики, чтобы оценить цену, которую они могут заплатить за необработанную землю.

Общая выручка от продаж, 50 объектов на сумму 50 000 долл. США 2 500 000 долл. США
Со скидкой 15% за 50 месяцев 1 850 000 долл. США
Стоимость подразделения, 1000 долларов США за сайт 50 000 долл. США
Стоимость разработки, 15 000 долларов США за сайт 750 000 долл. США
Стоимость продажи, 10% от продажной цены брутто 250 000 долл. США
Налоги, проценты, балансовая стоимость, 10% чистой стоимости 50 000 долл. США
Стимулирующие затраты и прибыль, 10% от продажной цены брутто 250 000 долларов США
Чистая стоимость незастроенной земли 500 000 долл. США
Чистая стоимость за акр, 12.5 соток 40 000 долл. США
Чистая стоимость на сайт, 50 сайтов 10 000 долл. США

Карты стоимости земли

Рассчитанная рыночная стоимость должна быть
отображается на карте земельного рынка. Это позволит оценщику
просмотрите его рыночные данные и выводы о рыночной стоимости. Они могут
затем судите, достигнуто ли равенство. Полевой обзор будет
позволить ему внести дополнительные необходимые корректировки для других
Переменные заметил в обзоре и доделал свой проект.В
оценщик обнаружит, что когда результаты его анализа
представлены и основные критерии корректировки, общественные
можно понять логику оценок.

Компьютерная оценка стоимости земли

Есть много юрисдикций, которые имеют как предыдущую рыночную стоимость
оценки и некоторые данные сайта доступны на компьютере. Они могут быть
возможность использовать эти данные в качестве основы для обновления рынка
оценки.

Многие государственные учреждения уже собрали ограниченные данные
о земле в компьютерной системе.(3) Анализируя тенденции рынка, новые
оценки земельного рынка могут быть сделаны с помощью единственного фактора обновления
за каждое разрешенное использование земли в микрорайоне.

Вся страна сможет проводить ежегодную переоценку,
обновляется записями компьютерных данных. Простая модель, используемая для
компьютерный расчет стоимости земли или рыночной стоимости на 1000000
земельные участки могут быть основаны на тщательном анализе рынка
Стоимость выборки 12 000 сайтов. (4) Местная оценочная комиссия
земельные эксперты могут определить классы землепользования, район
площади и рыночная стоимость для каждого стандартного участка в этом районе.А
Географическая информационная система может использоваться для отображения стоимости земли,
характеристики и статистические данные.

Преимущества использования компьютерных обновлений рынка
включать способности:

  1. Содействовать частому обновлению рынков, обеспечивая справедливость
    лечение всех арендаторов.

  2. Устранение арифметических ошибок при расчетах стоимости земли.
  3. Повышение продуктивности оценщика в стоимости земли
    оценка.

  4. Используйте стандартизированные методы оценки, которые
    чтобы быть эффективными.

Источник государственных доходов

Каковы факторы, обуславливающие рыночную стоимость земли и
кому по праву принадлежит это рыночное преимущество в доходах? Земля
имеет рыночную стоимость по трем причинам: ограниченное предложение и
«естественная» продуктивность почвы и природных ресурсов,
публично предоставляемые услуги, включая планирование, улучшения, которые
повышение рыночной стоимости земли и рост сообществ
и конкурентный спрос людей на эксклюзивное использование первоклассных
локации.

Аренда земли — это цена, которую готовы люди и бизнес
платить за исключительное право владения и пользования хорошей землей
сайт на определенный период времени. Например, люди предпочитают использовать
сайты с хорошим расположением, потому что это дает им преимущество
тратить меньше времени в путешествиях, находясь рядом с тем, чем они хотят заниматься
и где они работают. Бизнесмен может продавать больше товаров на сайте
где много людей проходит каждый день, по сравнению с сайтом, где только
мало кто пройдет.

Сбор земельной ренты должен использоваться как доход
сообщество для обеспечения общественных нужд.Это возвращает преимущество
индивидуальный землевладелец получает от исключительного пользования
земельный участок, на баланс людей, которые живут в
сообщества и разрешили землевладельцу исключительное использование
земельного участка на период времени.

Охрана окружающей среды

Ответственность за страхование
что рыночная рента за землю взимается для общественных целей.
Когда не взимается большая часть земельной ренты, что является
сегодня в большинстве стран мира владельцы земельных титулов получают права
продать стоимость общественных улучшений, которые были сделаны
все сообщество.Сообщество добавило рыночной стоимости к
земли за счет улучшения, что увеличивает спрос и арендную плату за
земля. Чем дольше владельцы удерживают землю из строя,
больший будет полученный ими бонус.

Запрещая людям пользоваться хорошей землей, собственники
принудить к преждевременному использованию другой менее желательной земли, которая
подальше от города. Это увеличивает стоимость сообщества
улучшения и арендная стоимость неиспользованных, но лучше
расположена, земельный участок. Это ускоряет деградацию сельских
окружающей среды за счет неэффективного использования городских земель и создает огромные
ненужное давление на окружающую среду.

Проблема, с которой мы сталкиваемся, заключается в том, что города по всему миру
преждевременное распространение и использование земли, в которой нет необходимости, и
не следует использовать. Это потому, что неуплата земельной ренты
субсидирует растрату природных ресурсов и загромождает
среда. Города, собирающие полную арендную стоимость земли
более компактны и обеспечивают большие и менее дорогостоящие удобства
для своих граждан.

Любые шаги по введению в действие принципов хорошего правительства без
сбор полной рыночной ренты за землю может привести к
отказ.Люди руководствуются мотивом прибыли. Когда люди могут
получить большую прибыль, ничего не делая, но сохраняя землю, которую они
если они не используются в течение длительного времени, они это сделают.
Когда община собирает полную рыночную ренту за землю, они
устранение мотива для удержания земли вне эффективного использования,
потому что незаработанная прибыль была собрана в качестве государственного дохода.

Эффективное землепользование нравится всем, потому что оно превосходит
политические ограничения большинства людей. Все понимают
что земля в равной степени принадлежит всем людям.Они хотят чистую
окружающей среде на Земле и оставить здоровое наследство
будущие поколения, независимо от их политических взглядов.

Основная функция компетентного городского правительства —
предоставлять хорошие общественные услуги, собирая земельную ренту
созданы в сообществе для обеспечения эффективного использования земли
и равные возможности для всех граждан. Транспорт
является важной функцией правительства, которая способствовала бы
создание компактного города, в котором люди смогут легко найти
возможности, которые они желают для образования, торговли, религии и
отдых.Хорошее землепользование, со свободой людей
добиться наиболее эффективного и рационального использования земли, обеспечит
желаемое сообщество. Компактный город снизит потребность в
вторгаются в пустыню и разрушают окружающую среду.

Эффективность государственных доходов

Адам Смит в книге «Богатство народов» предположил, что любой «налог»
должна взиматься плата за услуги, которые приносят пользу всем людям и
более эффективно выполняется одним совместным усилием. Он
постулировал четыре принципа налогообложения, которые любой источник
выручка должна соответствовать:

  1. Освещает производство богатства и не препятствует или
    сократить производство;

  2. Дешево собирать, требует немногочисленных сборщиков, и его легко собрать.
    понимать;

  3. Определенное; нельзя избежать, мало возможностей для
    коррупция и обеспечивает адекватный доход;

  4. Справедливая и справедливая выплата полученных пособий,
    беспристрастный и справедливый.

Единственным доходом является сбор государственных доходов от аренды земли.
источник, или «налог», который соответствует этим критериям.

Хотя главный аргумент в пользу увеличения государственных доходов от земли
рента и природные ресурсы потому, что это справедливо и справедливо,
это также самый эффективный метод увеличения дохода, который
необходим для общественных помещений и служб. Земля видна,
не может быть скрыт, и его оценка менее навязчива, чем
оценки доходов и продаж. Налоги на труд и капитал вызывают
людей рассмотреть альтернативные варианты, в том числе работать с
меньше усилий, что дает меньше реальных товаров.Например, налог
по заработной плате снизит чистую заработную плату после уплаты налогов и ослабит стимулы
работать. Человек может быть готов много работать за зарплату в 20 долларов.
в час, но решите бросить учебу, если налоги возьмут 8 долларов, а чистая
заработная плата всего 12 долларов в час. Экономисты утверждают, что нынешние налоги
приходится 25% потерь производства в Соединенных Штатах.
Производство и потребление значительно улучшились бы, если бы общественные
доход поступал в основном от земли, а не от налога на заработную плату.
То же самое произойдет, когда здания и машины будут облагаться налогом.В
налог на строительство снижает количество и качество построек
произведено. Снижается налог на продажи, торговлю или добавленную стоимость.
потребление, производство и чистое богатство. Уклонение от уплаты налогов с продаж в
Соединенные Штаты превысили 30% в последние годы.

Как новые изобретения и более эффективные способы производства товаров
обнаружены, экономическое благосостояние людей не улучшается,
потому что они потеряли доступ к земле и должны платить и ренту, и
налоги. (5) Вместо того, чтобы использовать ренту для оказания общественных услуг,
капитал и заработная плата должны быть истощены, что препятствует частному
предприятие.

Когда арендная плата за землю берется для общественных целей производство
и распространение не сдерживаются. Это потому, что то же самое
сумму ренты в противном случае брал бы какой-нибудь частный
физическое лицо. Арендная плата будет такой же, разница в том, как она
используется. Есть свидетельства того, что сообщества, которые повышают
доходы от земли, а не от труда и капитала, больше
процветающие, многие увеличивают производительность более чем на 25% (6)

Сколько арендной платы за землю должно собирать сообщество?

В целях сохранения окружающей среды необходимо и
возможно лучше использовать наши сообщества.Если производители
рыночная стоимость земли (природа, правительство и люди) не
использовать ренту за землю, кто-то другой будет. Вот почему эффективная земля
использование не работает в условиях современных земельных систем в большинстве стран. Все
страны собирают часть земельной ренты, возможно, 10%, 20% или 30%,
но пока нет, собрать всю рыночную ренту за землю.

Проведены исследования, показывающие, что сообщества
процветать и преуспевать пропорционально проценту земли
ренту, которую они собирают. Первые сообщества, решившие
сбор всей земельной ренты будет иметь огромную конкурентную
преимущество перед всеми другими сообществами.Они смогут сократить
или отменить регрессивные налоги на рабочую силу и капитал. Они будут
привлечь новый бизнес и промышленность и стать процветающим.

Чтобы определить, сколько ренты за землю должно собирать сообщество
рассмотрим альтернативы. Все, что не собрано, будет
капитализировать в рыночную стоимость землевладельцы. Покупка земли в
завышенные рыночные цены — препятствие для новой индустрии. Землевладельцы
продать капитализированную земельную ренту (известную как стоимость земли), которая
не собираются сообществом, даже если это нетрудовой доход.Это вызывает неравенство между землевладельцами и не землевладельцами. В
США 5% населения, не включая
многие домовладельцы или фермеры владеют 70% всей национальной земли
и ценность природных ресурсов.

Люди придут в хорошо управляемое сообщество, потому что они будут
лучше, чем жить одному или в нищей
локаль. Город должен обеспечивать доход, чтобы приносить пользу
качественные услуги.

Этот доход можно получить наилучшим образом, когда сообщество
возвращает ценность преимуществ и услуг, которые он
обеспечивает.Это делается за счет сбора доходов от аренды земли.
что отражает стоимость предоставляемых услуг и удобств.
в этом сообществе. Земельная рента принадлежит всем людям в равной степени.
которые живут в регионе, который помог создать эту ценность. В
хорошо управляемое сообщество. земельной ренты достаточно, чтобы обеспечить
адекватное финансирование необходимых социальных целей, и
предоставляется местным городским самоуправлением

Города, которые предпочитают взимать арендную плату за землю в качестве основного источника
дохода имеют то преимущество, что не требуют обременительных налогов для
оплачиваться рабочими, бизнесменами, предпринимателями или гражданами.Людям, которые работают над созданием богатства, следует разрешить
что они производят. Когда рабочая сила не облагается налогами, большее производство и
происходит потребление. Формируется инвестиционный капитал, который используется для
производить больше богатства. Создаются новые рабочие места и экономическое разнообразие
полученные результаты.

Каждый человек имеет право сохранять то, что он или она производит, но не
каждый имеет право растрачивать то, что принадлежит всем людям, землю
что включает в себя природную среду. У каждого человека должен быть
возможность использовать лучшую землю для своего бизнеса или личного
потребности, если они готовы платить арендную плату за землю, которую другие
землепользователи готовы платить.

Если арендная плата за землю превышает потребности общины в
общественные услуги метод распределения избыточного дохода может
легко найти. Чтобы поддерживать справедливое общество, в котором никто не
особые льготы, за которые они не платят, важно
собрать всю земельную ренту. Сообщество должно использовать то, что есть
необходимы для общественных услуг и улучшений, таких как школы,
больницы, парки, полиция, дороги, коммунальные службы и оборона и
зарезервировать фонд на случай чрезвычайных ситуаций.

Этическое предложение может заключаться в разделении избыточной выручки
что не нужно для общественных заведений и служб в конце
каждого года и посылать каждому гражданину в этом сообществе равное
часть оставшейся выручки.Это похоже на метод
используется на Аляске и в Альберте. Равенство возможностей быть
продуктивность может быть достигнута только путем повторного захвата всех
рыночной арендной платы за землю и обеспечения того, чтобы все люди получали выгоду от ее
значение.

Не только аренда земли потенциально является важным источником государственных доходов.
доход, сбор всего этого обеспечит равное
возможность работать продуктивно будет доступна всем гражданам.
Люди могли бы финансировать полезные здания, оборудование и заработную плату, скорее
чем покупать землю по завышенным ценам.Многие страны,
включая США, были начаты с предпосылки использования
арендная плата за землю для финансирования коммунальных услуг. Многие страны страдают от экономических
убыток, потому что они больше не собирают рыночную ренту за землю.

Стоимость земли может быть оценена с приемлемой точностью,
по цене, которая очень мала по сравнению с предполагаемым доходом
полученный. Правильная система оценки и налогообложения земли может
обеспечить правильное хозяйственное использование земли. Земельный участок должен
быть доступным для пользователя, который может максимально и наилучшим образом использовать
сайт и максимизировать преимущества сайта для всех людей.Земельный налог
может стать основным источником государственного дохода, который местные жители
руководящий орган мог использовать на благо всех людей. Земельный налог
может предотвратить отчуждение наших детей, будущих производителей
в обществе. Правосудие требует, чтобы стоимость земли
созданы обществом и природой, сделать доступными для общественности
улучшения. Это ответственность хорошего правительства.


Банкноты

1. Некоторые экономисты считают, что существует также спекулятивная премия, которую необходимо устранить.Здания не считаются землей и исключаются из любого обсуждения земельных налогов. [вернитесь назад]

2. Дополнительные характеристики земли и источники информации можно найти в руководствах по оценке и оценке собственности Международной ассоциации специалистов по оценке, 1313 East 60th St., Chicago, IL 60637.
Учебный курс по оценке земли Техники, написанные и обученные земельным экспертам Ямайки в октябре 1990 года, Тед Гвартни, Tgwartney @ aol.com [вернуться назад]

3. Когда автором был городской оценщик в Саутфилде, штат Мичиган, единственными данными о земле, доступными в компьютерной системе, были первоначальные оценки стоимости земли, идентификатор разрешенного использования и классификация района (местоположения), сделанная годами ранее. [вернитесь назад]

4. Когда автор руководил Управлением по оценке Британской Колумбии, мы смогли ежегодно оценивать 1 350 000 земельных участков, используя компьютерную систему оценки земли, которая учитывала все характеристики земли, зонирование, физические характеристики и факторы рыночного спроса.Для анализа продаж и тестирования результатов использовалась система множественного регрессионного анализа. [вернитесь назад]

5. Эта дилемма подробно описана во многих книгах. Возможно, самая известная книга Генри Джорджа «Прогресс и бедность», опубликованная Фондом Роберта Шалькенбаха, 149 Мэдисон Авеню, # 601, Нью-Йорк, Нью-Йорк 10016. [вернуться]

6. Потери народов, Фред Харрисон, изд., Othila Press, Лондон, 1998. [вернуться назад]

Как мне узнать стоимость земли для заполнения информации об амортизации недвижимого имущества? У меня больше нет документов, и я не могу пойти в окружной офис.

Налогооблагаемая стоимость, вероятно, не отражает стоимость земли на основании ваших отчетов .

Если у вас нет информации для определения стоимости земли, аудитор IRS также не будет иметь никакой информации .

Процентное распределение — это один из способов принятия решения.

Если вы агрессивны, вы можете выделить 80% стоимости здания и 20% стоимости земли.Если вы консервативны, вы можете выделить 60% стоимости здания и 40% земли.

Разделение стоимости земли и зданий. Если вы покупаете здания, и ваша стоимость включает стоимость земли, на которой они стоят, вы должны разделить стоимость между землей и зданиями, чтобы определить основу для амортизации зданий. Часть стоимости, которую вы распределяете на каждый актив, представляет собой отношение справедливой рыночной стоимости этого актива к справедливой рыночной стоимости всей собственности на момент ее покупки.

Если вы не уверены в справедливой рыночной стоимости земли и зданий, вы можете разделить стоимость между ними на основе их оценочной стоимости для целей налога на недвижимость.

Пример.

Вы покупаете дом и землю за 200 000 долларов. В договоре купли-продажи не указывается, какая часть покупной цены составляет дом, а какая — земля.

Последняя оценка налога на недвижимость в отношении собственности была основана на оценочной стоимости в 160 000 долларов, из которых 136 000 долларов приходятся на дом и 24 000 долларов — на землю.

Вы можете выделить 85% (136 000 долл. США ÷ 160 000 долл. США) покупной цены на дом и 15% (24 000 долл. США ÷ 160 000 долл. США) от покупной цены на землю.

Ваша база в доме составляет 170 000 долларов (85% от 200 000 долларов), а ваша база на земле составляет 30 000 долларов (15% от 200 000 долларов).

Я добавил ссылку на веб-сайт IRS для вашей справки: Нажмите здесь , чтобы
Жилая аренда Информация о недвижимости
.

Посмотреть решение в исходном сообщении

10 замечательных веб-сайтов, которые позволяют бесплатно проверить стоимость вашего дома

Стоимость вашего дома имеет значение.Для большинства людей дом — их самый большой актив. Понимание стоимости дома важно, если вы когда-нибудь захотите продать, рефинансировать или взять взаймы под стоимость вашего дома. Большинство способов определить ценность вашего дома — это больше искусство, чем наука. Если вы решите провести рефинансирование ипотеки и, возможно, вытащите наличные из своего дома, ваш кредитор закажет оценку, и человек определит стоимость вашего дома. Если вы решите продать свой дом, риэлтор найдет сопоставимые дома, и ваша конечная стоимость будет определяться тем, что кто-то другой готов заплатить.

Однако, если вы хотите отслеживать стоимость своего дома с течением времени, ряд сайтов по оценке жилья в Интернете могут помочь вам лучше понять ценность вашего дома. Предупреждение: ценность этих сайтов является приблизительной и может существенно отличаться от реальной стоимости вашего дома.

Чтобы поэкспериментировать с некоторыми доступными на рынке онлайн-приложениями для оценки дома и узнать больше о стоимости вашего дома, прочтите ниже.

Почему важна ценность вашего дома

Помимо предоставления жилья вашей семье, ваш дом также является важной частью вашего финансового плана.

Вот почему это важно:

  • Инвестиционная стоимость. Теоретически со временем стоимость вашего дома должна расти. Когда стоимость вашего дома увеличивается, увеличивается и ваш собственный капитал. Если вы продадите свой дом позже, вы заработаете на своих вложениях.
  • Возможности заимствования: это особенно актуально, если вы когда-нибудь будете брать взаймы под стоимость вашего дома. Если стоимость вашего дома значительно возрастет, у вас будет гораздо больше свободы действий, когда дело доходит до получения кредитной линии или HELOC для оплаты таких расходов, как реконструкция, автомобиль или образование для ваших детей.
  • Налоговые последствия: «Важно следить за рыночной стоимостью и оценочной стоимостью налога на имущество, чтобы вы не платили налог на искусственно завышенную стоимость недвижимости по ошибке или наоборот», — говорит финансовый консультант Миннесоты Джейми Помрой.
  • Стоимость перепродажи: «Если вы продаете свой дом в течение 3 лет, вам нужно будет следить за стоимостью и рынком недвижимости в надежде, что вы сможете продать в благоприятное время», — говорит Хосе В. Санчес, финансовый директор. советник и участник LifeInsuranceToolkit.com.
  • Планирование недвижимости: наконец, знание стоимости вашего дома может быть важным, когда дело доходит до имущественного и юридического планирования, отмечает Джозеф А. Карбоун-младший, основатель CFP и советник по благосостоянию Focus Planning Group.
  • Страхование домовладельцев: не упускайте из виду тот факт, что знание стоимости вашего дома имеет решающее значение для обеспечения достаточного страхового покрытия домовладельцев.

Итак, если вы активно рассматриваете возможность рефинансирования ипотечного кредита или ссуды под залог собственного капитала, лучший вариант — получить бесплатную квоту.Вы можете увидеть, какой будет ваша ставка и на какую сумму вы можете получить одобрение, выбрав свой штат ниже.

Убеждены? Вот веб-сайты, которые облегчают задачу отслеживания стоимости вашего дома:

  1. Zillow
  2. Trulia
  3. Redfin
  4. Realtor.com
  5. Real Estate ABC
  6. Eppraisal.com
  7. HomeGain.com
  8. Chase Mortgage Услуги
  9. RE / MAX
  10. ForSaleByOwner.com

1.Zillow

Zillow — один из крупнейших и самых популярных веб-сайтов для отслеживания стоимости вашего дома. Один финансовый консультант, с которым я разговаривал, Джозеф Карбоун, сказал, что лучшая часть Zillow — это макет сайта и то, насколько легко им пользоваться.

Просто введя стоимость вашего дома в удобный интерфейс веб-сайта, вы получите Zestimate — созданную Zillow оценку стоимости вашего дома. Помимо определения стоимости вашего дома, вы также можете делать покупки для домов в вашем районе с помощью удобных инструментов веб-сайта.

Как узнать стоимость вашего дома:
Введите свой адрес, и Zillow немедленно сообщит вам, есть ли у них Zestimate для вашего дома. Вы также можете создать учетную запись, заявить права на свой дом и регулярно получать обновления обо всех изменениях стоимости.

2. Trulia

Trulia.com работает аналогично Zillow. Зайдя на сайт, вы можете ввести свой адрес и узнать, сколько может стоить ваш дом. Однако вместо того, чтобы предлагать Zestimate, Trulia предлагает среднюю цену листинга на аналогичные дома в вашем районе.

Другая информация, предлагаемая на сайте Trulia, включает среднюю прейскурантную цену для всех домов в вашем районе, а также стандартные сведения о вашем доме — квадратные метры, размер участка и информацию о кроватях / ванных комнатах.

Если вы планируете рефинансировать свой дом, Trulia также готова помочь с собственными утвержденными кредиторами.

Как узнать стоимость вашего дома:
После поиска вашего адреса на главном экране вы попадете на страницу с большим количеством информации о вашем доме и собственности, и вам будет предложено связаться с ними для оценки .

3. Redfin

Еще один сайт, который стал популярным среди энтузиастов недвижимости и домовладельцев, — это Redfin Estimate. С помощью Redfin вы можете ввести несколько деталей о любой собственности и узнать о местных окрестностях, возможности пешеходных переходов и ежегодной стоимости налогов на недвижимость.

Плюс, на этом веб-сайте значения могут быть немного более точными, отмечает финансовый консультант Санчес.

«В качестве брокера Redfin использует наиболее точные данные Службы множественного листинга (MLS) для расчета текущей рыночной стоимости вашей собственности»

Jose V.Sanchez

Как узнать стоимость вашего дома:
Redfin дает вам немедленную оценку стоимости вашего дома, просто введя ваш адрес в строку поиска на главной странице и выбрав «Посмотреть оценку дома». При подсчете они дают вам подробную информацию о том, как они делают свои оценки.

4. Realtor.com

Хотя Realtor.com может показаться центром для профессионалов в сфере недвижимости, этот веб-сайт является бесплатным для всех. Просто введите свой адрес на главной странице сайта, и вы узнаете множество деталей, включая приблизительную стоимость вашего дома.

Помимо оценки цен, вы узнаете о местных школах, средних ценах на листингах в этом районе и даже об оценке налога на имущество. Этот инструмент также отлично подходит для того, чтобы узнать о доме ваших соседей и о том, сколько они могут платить.

Как узнать стоимость вашего дома:
Введите свой адрес в строку поиска, выбрав «Стоимость дома», и вы получите немедленную оценку с возможностью зарегистрироваться для учетной записи, потребовать свой дом и получить регулярные обновления, отслеживающие его ценность.

5. Real Estate ABC

Real Estate ABC связывается с Zillow.com, чтобы предоставить тот же Zestimate, который вы там получите. Однако что мне действительно нравится в этом сайте, так это то, что на нем перечислено множество данных о недавних продажах домов в вашем районе.

Если дом продан на другой улице, вы в конечном итоге сможете узнать, сколько покупатель заплатил на сайте Real Estate ABC. Поскольку недавние продажи являются лучшим индикатором текущей стоимости вашего дома, такие данные могут быть бесценными.

Как узнать стоимость дома:
Интерфейс сайта довольно прост и устарел, но введите необходимую информацию в соответствующие поля, и вы сразу же получите стоимость дома.Они не требуют никакой контактной информации, а также предоставляют до 30 документов для каждого адреса.

Статья по теме: Home Sweet Home: Какова истинная стоимость собственного дома?

6. Eppraisal.com

Eppraisal.com работает аналогично другим сайтам в этом списке, предлагая собственную оценку стоимости вашего дома в одних случаях и Zillow.com в других.

Помимо цен на жилье, Eppraisal предлагает подробную информацию о домах, проданных поблизости, а также текущие ставки рефинансирования и многое другое.

С Eppraisal.com вы можете получить все эти данные бесплатно — и вам даже не нужно вводить свой адрес электронной почты.

Как узнать стоимость вашего дома:
Введите адрес в строке поиска в правом верхнем углу, и вы сразу же получите результаты — никаких контактов не требуется. Вы получите оценку как Eppraisal, так и Zillow, и разница может быть удивительной.

7. HomeGain.com

Хотя HomeGain.com в основном является инструментом для покупок на дому, один из их виджетов позволяет вам бесплатно узнать стоимость вашего собственного дома.

Обратной стороной HomeGain является то, что они требуют, чтобы вы вводили свой адрес электронной почты, чтобы получить «неограниченные данные MLS» для вашего региона. К сожалению, это обычно означает, что вы попадете в огромный список рассылки, нравится вам это или нет.

Как определить стоимость вашего дома:
Следуйте инструкциям на главной странице HomeGain, чтобы узнать приблизительную стоимость вашего дома, и в конечном итоге вам будет предложено ввести контактную информацию, чтобы кто-нибудь мог с вами связаться. Интерфейс приятный, но с этим вы не получите немедленных результатов.

8. Chase Mortgage Services

Хотя это может показаться странным, у Chase Bank есть собственный инструмент оценки стоимости дома, который предлагается бесплатно в Интернете. Просто введите свой домашний адрес, штат и почтовый индекс, чтобы узнать, сколько может стоить ваш дом.

Вместо того, чтобы давать точную оценку, Chase предлагает диапазон цен, в который, по их мнению, входит ваш дом. Поскольку они также предлагают оценку стоимости дома вашего соседа, это интересный инструмент, с которым можно поиграть. Лучше всего то, что он бесплатный, простой в использовании и не требует ввода каких-либо личных данных.

Как узнать стоимость вашего дома:
Просто введите свой адрес, чтобы получить приблизительную оценку стоимости вашего дома. Вы также получите список нескольких ближайших продаж для сравнения.

9. RE / MAX

Фирма RE / MAX, занимающаяся недвижимостью, также вступила в игру со своей собственной оценкой стоимости жилья. Хотя это, вероятно, уловка, чтобы заставить вас пользоваться их услугами при продаже дома, онлайн-инструмент является бесплатным и простым в использовании.

Лучше всего то, что вам не нужно вводить какие-либо личные данные или указывать свой адрес электронной почты, чтобы бесплатно получить оценку стоимости вашего дома.

После того, как вы введете свой адрес, вам будет представлена ​​цветная карта вашего района, а также все значения домов вашего соседа. Поскольку фирмы по недвижимости используют данные MLS для получения оценок, этот инструмент также предлагает довольно реалистичную оценку стоимости большинства домов.

Как определить стоимость вашего дома:
Следуйте простым подсказкам, чтобы автоматически получать оценки, которые вы можете сравнивать друг с другом. Для более точной оценки вы можете связаться с ними.

10.ForSaleByOwner.com

Хотя этот сайт был создан, чтобы помочь домовладельцам рекламировать и продавать свои дома вместо риэлтора, он предлагает несколько инструментов, которыми может воспользоваться любой домовладелец.

Их инструмент Pricing Scout бесплатный и простой в использовании. После регистрации вы получите ориентировочную рыночную стоимость своего дома на основе недавно проданных сопоставимых объектов недвижимости в вашем районе и сводку характеристик местной недвижимости.

Как узнать стоимость вашего дома:
Буквально просто введите свой адрес и получите обзор, включающий скользящую шкалу рыночной стоимости, а также список местных предложений.

Отслеживание ценности вашего дома

Мы наблюдали, как стоимость дома росла большую часть нашей жизни. Рост цен на жилье существенно влияет на наше благосостояние и способность брать ссуды. Даже если вы не планируете продавать свой дом, наблюдать за ростом его стоимости со временем может быть очень весело. Многие люди разумно использовали свой собственный капитал для консолидации личного долга или для инвестирования в создание бизнеса из дома. Хотя важно всегда понимать ценность своих активов, старайтесь не слишком привязываться к взлетам и падениям.

Помните, что эти и другие веб-сайты позволяют наблюдать, как растет стоимость вашего дома, неточны, и единственный раз, когда вы получите верный ответ на вопрос «сколько стоит мой дом?» будет, когда вы пойдете продавать или брать взаймы под залог дома.

Если вам нужна «настоящая вещь» — например, цена, которая отражает все факторы, влияющие на цену продажи дома — вам следует встретиться как минимум с двумя или тремя риелторами или ипотечными кредиторами, чтобы получить предложения по ценам. Скорее всего, риэлтор сможет предложить больше информации о вашем местном рынке, чем любой онлайн-инструмент для недвижимости.

Какой ваш любимый веб-сайт для проверки стоимости вашего дома? Почему он твой любимый?

Какова оценочная стоимость дома?

Оценочная стоимость дома — это ежегодная оценка стоимости вашего дома, определяемая оценщиком муниципального имущества вашего налогового округа. Местные налоговые органы используют это значение для расчета налогов на недвижимость, которые вы платите за свой дом каждый год. Подробнее о том, как рассчитывается это значение, см. Ниже.

Какова оценочная стоимость дома?

Оценочная стоимость дома — это долларовая стоимость, присвоенная дому для расчета налогов на недвижимость.Оценщик муниципального имущества несет ответственность за определение оценочной стоимости каждого дома в пределах данного налогового округа. Некоторые оценщики работают в округе или деревне, но большинство из них работают в городе или городе.

Независимо от того, проживаете ли вы в налоговом округе города или округа, оценочная стоимость вашего дома будет основываться на одной из трех цифр: рыночной стоимости, оценочной стоимости или едином процентном соотношении любого из них. Рыночная стоимость — это то, за что ваш дом будет продаваться на свободном рынке при наличии желающего продавца и способного покупателя.Оценочная стоимость — это стоимость дома, определенная оценщиком. Большинство штатов требует, чтобы жилая недвижимость оценивалась по рыночной стоимости. Как правило, оценка ниже рыночной или оценочной стоимости. Оценщики могут заключить, что рыночная стоимость и оценочная стоимость неточно отражают дом, поэтому они используют оценочную ставку для расчета оценочной стоимости.

Должностные лица также просматривают другую важную информацию, такую ​​как стоимость соседнего имущества и история продаж собственности, чтобы определить оценочную стоимость.Эта оценка обычно делается без фактического осмотра дома, что может привести к неточной оценке. Если оценочная стоимость выше, чем справедливая рыночная стоимость, скорее всего, город переоценил недвижимость, и владелец, вероятно, платит слишком много налогов.

Оценочная стоимость дома обычно отстает от рыночной, поскольку оценки корректируются только ежегодно, а рыночная стоимость может меняться несколько раз в год. Дом, который недавно был перепродан, обычно ближе к оценочной стоимости, чем дом, который не продавался долгое время.В зависимости от законодательных ограничений региона большинство оценочных значений не могут увеличиваться более чем на определенный процент каждый год.

От чего зависит оценочная стоимость дома?

Оценщик просматривает информацию о вашей собственности и районе, сравнивая ее с другими объектами недвижимости в вашем районе, чтобы определить оценочную стоимость. Оценщик использует рыночный подход, который представляет собой метод оценки стоимости на основе продажной цены аналогичных домов. Этот подход используется для определения рыночной стоимости недвижимости и определения ставки оценки.Затем рыночная стоимость и ставка оценки умножаются, чтобы получить оценочную стоимость, как показано ниже.

Ставка оценки — это процент до 100%, который учитывает факторы, которые могут повысить или понизить стоимость домов в данном районе. Эти факторы включают текущие рыночные условия, другую стоимость дома, стоимость обслуживания, амортизацию, улучшение дома, район, размер, удобства и любые другие факторы, которые оценщик считает важными для точной оценки. Ставка оценки, как правило, одинакова для каждого объекта недвижимости в данной налоговой юрисдикции.

Во многих случаях оценщики используют алгоритм для определения ставки оценки и рыночной стоимости дома путем ввода общей информации о каждой собственности и сравнения ее с аналогичными объектами. Обычно это используется в качестве стандарта для всех домов в этом районе, но в отдельных случаях также может привести к неточной оценке.

Чем выше ваша оценочная стоимость, тем больше вы заплатите налогов. В неблагополучных районах оценочная стоимость обычно ниже из-за качества соседства, в то время как в районах с большим населением и большей экономической деятельностью оценочная стоимость выше.Эти значения являются общедоступными и находятся в записях свойств. Когда вы думаете о покупке дома, вы можете посмотреть оценочную стоимость и сравнить ее с запрашиваемой ценой. Однако оценочная стоимость корректируется только ежегодно и может неточно отражать то, за что домовладелец будет продавать или сколько покупатель заплатит за дом.

Как рассчитать оценочную стоимость вашего дома

Для того, чтобы оценить оценочную стоимость дома, потребителю нужна его рыночная стоимость и оценочная ставка.Существует второй подход, который позволяет потребителям использовать свой счет по налогу на имущество и ставку налога на недвижимость в своем округе. Информацию можно ввести в следующий расчет:

Оценочная стоимость = Рыночная стоимость x (Оценка / 100)

Первый расчет основан на рыночной стоимости имущества и установленной ставке оценки. Чтобы получить оценочную стоимость, рыночная стоимость умножается на ставку оценки в десятичной форме. Если вы не уверены в рыночной стоимости своей собственности, вы можете получить оценочную стоимость, наняв профессионального оценщика, спросив местных чиновников или используя калькуляторы, представленные на сайтах недвижимости и банковских сайтов.Чтобы узнать свою ставку взноса, посетите веб-сайт своего округа или обратитесь к городскому чиновнику.

Допустим, вы хотите купить дом рыночной стоимостью 150 000 долларов и хотите узнать его оценочную стоимость. Вы решаете позвонить в налоговый департамент вашего города, чтобы узнать ставку налогообложения, которая составляет 90%. Вы можете умножить эти два значения, чтобы найти оценочную стоимость, которая дает вам 135 000 долларов.

Рыночная стоимость = 150 000 долларов США

Ставка оценки = 90%

150 000 долларов x (90/100)

Оценочная стоимость = 135 000 долларов США

{«alignsHorizontal»: [], «alignsVertical»: [], «columnWidths»: [], «data»: [[«Значения», «Расчет»], [«Рыночная стоимость = 150 000 долларов США \ u003C \ / p \ u003E \ n \ n \ u003Cp \ u003EAssessment Rate = 90% «,» 150 000 долларов США x (90 \ / 100) \ u003C \ / p \ u003E \ n \ n \ u003Cp \ u003EA Оценочная стоимость = 135 000 долларов США «]],» сноска «: «», «hasMarginBottom»: true, «isExpandable»: true, «isSortable»: false, «maxWidth»: «1215», «minWidth»: «100%», «showSearch»: false, «sortColumnIndex»: 0, «sortDirection»: «asc»}

При втором расчете используется ваш счет по налогу на недвижимость и ставка налога для вашего региона.Вы получите этот счет от департамента финансов и налогообложения вашего округа примерно за месяц до уплаты налогов. Ставка налога определяется совокупной оценочной стоимостью собственности в этом районе, и ее можно узнать, посетив веб-сайт вашего округа или позвонив в отдел финансов или налогообложения вашего округа. Используя эти значения, вы можете разделить число из счета по налогу на недвижимость на ставку налога, чтобы получить оценочную стоимость вашего дома.

Оценочная стоимость = Счет по налогу на имущество x (100 / налоговая ставка)

Предположим, что у вас есть дом и вы хотите узнать его оценочную стоимость.Вы получите счет по налогу на имущество в размере 1350 долларов. Затем вы проверяете веб-сайт своего округа и обнаруживаете, что ваша налоговая ставка составляет 1%. С этими двумя значениями теперь вы можете разделить счет в 1350 долларов на 1%, что даст вам 135 000 долларов.

Счет по налогу на имущество = 1350 долларов США

Ставка налога = 90%

1350 долларов США x (100/1)

Оценочная стоимость = 135 000 долларов США

{«alignsHorizontal»: [], «alignsVertical»: [], «columnWidths»: [], «data»: [[«Значения», «Расчет»], [«Счет по налогу на недвижимость = 1350 долларов \ u003C \ / p \ u003E \ n \ n \ u003Cp \ u003ETax Rate = 90% «,» 1350 долларов США x (100 \ / 1) \ u003C \ / p \ u003E \ n \ n \ u003Cp \ u003EAssent Value = 135 000 долларов США «]],» сноска » : «», «hasMarginBottom»: true, «isExpandable»: true, «isSortable»: false, «maxWidth»: «1215», «minWidth»: «100%», «showSearch»: false, «sortColumnIndex»: 0 , «sortDirection»: «asc»}

Различия между оценочной стоимостью, оценочной стоимостью и справедливой рыночной стоимостью

Оценочная стоимость, оценочная стоимость и справедливая рыночная стоимость часто используются как взаимозаменяемые, несмотря на то, что они существенно различаются.Ниже мы сравнили эти три термина, чтобы вы лучше понимали, что означает каждое значение.

Что это такое Годовая оценка стоимости недвижимости Лучшая оценка экспертом стоимости недвижимости Цена, по которой недвижимость будет продаваться на свободном рынке
Что это Определяет стоимость недвижимости для целей налогообложения Помогает определить, подходит ли рыночная цена и используется ли она для целей ссуды Определяет стоимость дома, с которой согласны продавец и дееспособный покупатель
Кто его рассчитывает Подготовлено оценщиком муниципальной собственности Подготовлено профессиональным оценщиком, который должен провести полный визуальный осмотр интерьера и экстерьера Подготовлено продавцом или компанией по недвижимости и согласовано покупателем
Факторы, определяющие значение
  • Рыночная стоимость или оценочная стоимость
  • Оценка оценки
  • Сопоставимые свойства (продажи и стоимость)
  • Текущие рыночные тенденции
  • Место расположения
  • Размер
  • Тип конструкции
  • Состояние дома
  • Удобства
  • бытовая техника
  • Утилиты
  • Интерьер и экстерьер
  • Домашние улучшения
  • Сопоставимые свойства (продажи и стоимость)
  • Текущие рыночные тенденции
  • Место расположения
  • Размер
  • Тип конструкции
  • Состояние дома
  • Удобства
  • бытовая техника
  • Утилиты
  • Интерьер и экстерьер
  • Домашние улучшения

{«alignsHorizontal»: [], «alignsVertical»: [], «columnWidths»: [«16%», «28%», «28%», «28%»], «data»: [[«» , «Оценочная стоимость», «Оценочная стоимость», «Справедливая рыночная стоимость»], [«Что это такое», «Годовая оценка стоимости собственности», «Лучшая оценка экспертом того, сколько стоит собственность» «,« Цена, по которой недвижимость, как ожидается, будет продаваться на свободном рынке »], [« Что она делает »,« Определяет стоимость собственности для целей налогообложения »,« Помогает определить, подходит ли цена на свободном рынке и используется для целей ссуды »,« Определяет стоимость дома, с которой согласны продавец и дееспособный покупатель »], [« Кто ее рассчитывает »,« Подготовлено оценщиком муниципального имущества »,« Подготовлено профессиональным оценщиком, который должен провести полный визуальный осмотр интерьера и экстерьера »,« Подготовлено продавцом или компанией по недвижимости и согласовано с покупателем »], [« Факторы, определяющие стоимость »,« \ u003Cdiv class = \ «ShortcodeList — root \ «\ u003E \ n \ n \ u003Cdiv class = \» ShortcodeList — список шорткодов содержимого — content-m argin \ «\ u003E \ n \ u003Cdiv class = \» ShortcodeList — столбец \ «\ u003E \ n \ u003Cul class = \» ListUnordered — корневой ListUnordered — bullet \ «\ u003E \ n \ u003Cli class = \» ListUnordered —list-item \ «\ u003E \ n Рыночная стоимость или оценочная стоимость \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003Cli class = \» ListUnordered — list-item \ «\ u003E \ n Assessment Rate \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003C \ / ul \ u003E \ n \ u003C \ / div \ u003E \ n \ u003C \ / div \ u003E \ n \ u003C \ / div \ u003E «,» \ u003Cdiv class = \ «ShortcodeList — корень \» \ u003E \ n \ n \ u003Cdiv class = \ «ShortcodeList — content ShortcodeList — content-margin \» \ u003E \ n \ u003Cdiv class = \ «ShortcodeList — столбец \» \ u003E \ n \ u003Cul class = \ «ListUnordered — корень ListUnordered — bullet \» \ u003E \ n \ u003Cli class = \ «ListUnordered — list-item \» \ u003E \ n Сопоставимые свойства (продажи и ценность) \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003Cli class = \ «ListUnordered — list-item \» \ u003E \ n Текущие рыночные тенденции \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003Cli class = \ «ListUnordered — list- элемент \ «\ u003E \ n Местоположение \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003Cli class = \» ListUnordered — элемент списка \ «\ u003E \ n Размер \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003Cli class = \ «ListUnordered — list-item \» \ u003E \ n Тип конструкции \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003Cli class = \ » ListUnordered — элемент списка \ «\ u003E \ n Состояние дома \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003Cli class = \» ListUnordered — элемент списка \ «\ u003E \ n Удобства \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003Cli class = \ «ListUnordered — list-item \» \ u003E \ n Appliances \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003Cli class = \ «ListUnordered — list-item \» \ u003E \ n Утилиты \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003Cli class = \ «ListUnordered — list-item \» \ u003E \ n Внутренние и внешние \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003Cli class = \ «ListUnordered — list-item \» \ u003E \ n Усовершенствования дома \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003C \ / ul \ u003E \ n \ u003C \ / div \ u003E \ n \ u003C \ / div \ u003E \ n \ u003C \ / div \ u003E «,» \ u003Cdiv class = \ «ShortcodeList — root \» \ u003E \ n \ n \ u003Cdiv class = \ «ShortcodeList — Content ShortcodeList — content-margin \ «\ u003E \ n \ u003Cdiv class = \» ShortcodeList — столбец \ «\ u003E \ n \ u003Cul class = \» ListUnordered — корневой ListUnordered — маркер \ «\ u003E \ n \ u003Cli class = \» ListUno rdered — элемент списка \ «\ u003E \ n Сопоставимые свойства (продажи и стоимость) \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003Cli class = \» ListUnordered — элемент списка \ «\ u003E \ n Текущий рынок тенденции \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003Cli class = \ «ListUnordered — list-item \» \ u003E \ n Местоположение \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003Cli class = \ «ListUnordered- -list-item \ «\ u003E \ n Размер \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003Cli class = \» ListUnordered — list-item \ «\ u003E \ n Тип конструкции \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003Cli class = \ «ListUnordered — list-item \» \ u003E \ n Состояние дома \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003Cli class = \ «ListUnordered — list-item \» \ u003E \ n Удобства \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003Cli class = \ «ListUnordered — list-item \» \ u003E \ n Appliances \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003Cli class = \ «ListUnordered — элемент списка \» \ u003E \ n Утилиты \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003Cli class = \ «ListUnordered — элемент списка \» \ u003E \ n Внутри и снаружи \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003Cli class = \ «ListUnordered — list-item \» \ u003E \ n Улучшения дома \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003C \ / ul \ u003E \ n \ u003C \ / div \ u003 E \ n \ u003C \ / div \ u003E \ n \ u003C \ / div \ u003E «]],» footnote «:» «,» hasMarginBottom «: true,» isExpandable «: false,» isSortable «: false,» maxWidth «:« 1215 »,« minWidth »:« 100% »,« showSearch »: false,« sortColumnIndex »: 0,« sortDirection »:« asc »}

Не следует путать справедливую рыночную стоимость с ценой продажи.Типичный пример форм оценки можно найти в Едином отчете Fannie Mae об оценке домов на одну семью.

Как видно из диаграммы, оценочная стоимость, оценочная стоимость и справедливая рыночная стоимость используются для определения стоимости дома, но имеют разные значения, цели и методы расчета. Оценочная стоимость рассчитывается оценщиком муниципального имущества и пересчитывается каждый год для определения стоимости имущества, которая затем используется для целей налогообложения. Для сравнения, оценочная стоимость составляется профессиональным оценщиком для оценки стоимости недвижимости и используется для целей ссуды, а также для определения правильности рыночной цены.Наконец, справедливая рыночная стоимость — это цена, по которой недвижимость будет продаваться на свободном рынке. Технически это рассчитывается путем переговоров между желающим продавцом и способным покупателем.

Как оспорить оценочную стоимость недвижимости

Если вы получили счет по налогу на имущество и считаете, что ваша собственность не была оценена точно, вы можете предпринять некоторые шаги, чтобы оспорить оценку.

Во-первых, проверьте данные, которые есть у местного органа власти о вашем доме, убедитесь, что все характеристики дома указаны правильно, включая размер, количество ванных комнат и все другие факторы, которые повлияли на вашу оценку.Если вы видите ошибки, обратитесь в местное правительство, чтобы изменить детали. В противном случае посмотрите, сможете ли вы сравнить свои налоговые счета с теми, которые выплачивают соседи, у которых есть дома, похожие на ваш. Если это непростой вариант, вы можете попросить профессионала оценить вашу собственность на сумму от 400 до 500 долларов и сравнить результат с оценочной стоимостью.

Если вы проверили все данные и по-прежнему считаете, что ваша собственность была оценена неправильно, позвоните или посетите офис местного оценщика, чтобы оспорить его и запросить повторную оценку.Обычно у вас есть до 30 дней, чтобы оспорить счет, хотя точные сроки зависят от вашего местного правительства. Если ваша вторая проверка окажется безуспешной, вы можете подать апелляцию в независимую комиссию, с юристом или без него. Однако может потребоваться регистрационный сбор, и рассмотрение вашей апелляции может занять до года, особенно в юрисдикции с большим количеством апелляций.

Как рассчитать стоимость недвижимости по ставке капитализации

Очень важно, чтобы агенты по недвижимости и брокеры, работающие с клиентами-инвесторами, понимали методы оценки доходной собственности, если они собираются выполнять свою работу должным образом.Обычно используемый метод оценки объединяет доход и ставку капитализации для определения текущей стоимости недвижимости, рассматриваемой для покупки.

Помимо рыночной стоимости недвижимости, первое, что вам нужно сделать, как инвестору в недвижимость, который рассматривает возможность покупки, — это определить ее операционный доход и расходы. Эта информация покажет вам, соответствует ли недвижимость вашим целям и ожиданиям в отношении денежного потока и прибыльности.

Ставка капитализации

Ставка капитализации представляет собой ожидаемую прибыль через год, как если бы вы купили за наличные.Понимание ставки капитализации жизненно важно для вашего будущего роста бизнеса, особенно если вы только начинаете.

Расчет стоимости объекта

Сначала определите чистый операционный доход (NOI) объекта недвижимости. NOI арендуемой собственности — это арендная плата за вычетом расходов. Определите чистый доход от аренды после того, как будет стоить содержание здания, если это жилой комплекс.

Это может быть немного проблематично, потому что вам понадобятся отчеты о доходах и расходах, и только текущий владелец, скорее всего, будет иметь эту информацию.Но вы также можете оценить NOI, умножив продажную цену на ставку капитализации после того, как вы установили эту ставку.

Пример расчета

Проект шести квартирных квартир может принести 30 000 долларов чистой прибыли от сдачи в аренду. Определите ставку капитализации для недавно проданной сопоставимой недвижимости. Теперь разделите чистую операционную прибыль на ставку капитализации, чтобы получить результат текущей стоимости.

Допустим, ваш аналог продан за 250 000 долларов. Вы определили, что NOI собственности после вычета соответствующих расходов составляет 50 000 долларов.Разделите это на продажную цену в 250 000 долларов. У вас ставка капитализации 0,2 или 20%.

Предполагая, что ставка капитализации составляет 20%, деление 30 000 долларов на этот процент составляет 150 000 долларов. Это будет текущее значение.

Другие инструменты

Имейте в виду, что это не единственный метод расчета значений доходной собственности — это всего лишь один инструмент в коробке. Различные расчеты оценки и финансовых показателей, которые инвесторы и профессионалы в сфере недвижимости используют в своей повседневной работе, имеют определенную ценность.

Например, некоторые объекты недвижимости приобретаются за наличные и без финансирования, поэтому другим используемым методом расчета может быть возврат наличными.

Существуют книги, полные сложных расчетов, которые вы можете использовать для оценки недвижимости и определения эффективности инвестиций в недвижимость, владения недвижимостью и операций с ней. Некоторые из них относятся к оптовой торговле, некоторые — к проектам «исправить и перевернуть», а третьи — к инвестированию в аренду. Некоторые из них более полезны для инвестора в аренду при определении долгосрочной эффективности своего портфеля.

Большинство инвесторов регулярно используют только полдюжины или около того этих расчетов для инвестиций в жилую недвижимость.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Совершенно новый уровень математики связан с коммерческими инвестициями. Кредиторы используют очень специализированные расчеты, чтобы определить, финансировать ли покупки или проекты.

Выбор метода оценки и расчета прибыли зависит от ваших целей и типа недвижимости. Если вы инвестор, покупающий односемейную недвижимость для сдачи в аренду, вас, вероятно, не слишком заинтересует ставка капитализации и другие расчеты, ориентированные на несколько семей.

Инвестиции в арендную недвижимость

Начало успешной стратегии инвестирования в арендную недвижимость — это точная оценка доходности от сдачи в аренду предполагаемой недвижимости. Чистый доход от аренды говорит вам, насколько хорошо идут ваши инвестиции, не только с учетом рыночных факторов и арендной платы, но и с вашими затратами, включая управление и техническое обслуживание.

Итог

Те, кто инвестирует в недвижимость через приносящую доход недвижимость, должны иметь метод определения стоимости любой собственности, которую они рассматривают для покупки.Ставки капитализации широко используются при оценке коммерческой и многоквартирной собственности, а также в исследованиях рентабельности. Их можно использовать для определения хорошей продажной цены или стоимости перечисленной собственности по сравнению с запрашиваемой ценой.

.