Ипотечный кредит под залог земельного участка: Взять кредит на покупку земельного участка в Банке ЗЕНИТ

Взять кредит на покупку земельного участка в Банке ЗЕНИТ

Приобретение земельного участка, как и другой недвижимости, допускается оформить в кредит. При этом, чтобы получить в банке необходимую сумму, можно воспользоваться разными кредитными предложениями.

Потребительский кредит на покупку земельного участка

Для приобретения земли вполне подойдет нецелевой потребительский кредит. Этот вариант можно рекомендовать, если сумма сделки относительно небольшая и продавец не готов долго ждать. Для оформления потребительского кредита достаточно стандартного пакета документов, включая паспорт РФ, документы о занятости и справки о доходах. Заявку на кредит банк рассматривает от нескольких часов до нескольких дней. При положительном решении деньги можно сразу получить наличными или на свой счет в банке, и рассчитаться с продавцом. Купленный таким образом участок находится в полном вашем распоряжении, при желании его можно подарить или перепродать.

Ипотечный кредит на покупку земельного участка

Покупая земельный участок по программе ипотеки, вы получаете деньги для проведения сделки под залог выбранного участка. Процентная ставка за пользование кредитными средствами в этом случае может быть меньше, чем при потребительском кредитовании. Однако помимо требований к заемщику здесь применяются требования к предмету залога, поэтому полный пакет документов будет включать дополнительные акты, свидетельства и другие бумаги, касающиеся выбранной земли. Немаловажно, чтобы продавец был согласен на оформление ипотечного кредита на покупку земельного участка, поскольку формальности могут занять определенное время и потребовать его содействия при оформлении документов. Полноценно распоряжаться купленным участком вы сможете после полного погашения кредита.

Кредит на покупку земельного участка под залог недвижимости

Еще один способ стать владельцем земли – взять кредит на покупку земельного участка под залог недвижимости. Основное отличие от ипотечной программы состоит в том, что в качестве обеспечения обязательств по кредиту предоставляется не участок, который вы приобретаете в собственность, а другое имеющееся жилье. Таким образом, купленная земля будет свободна от обременений банка и может в любой момент использоваться по вашему усмотрению.

Комплект документов для одобрения кредита на покупку земельного участка в этом случае так же требует оформления залога, как при ипотеке. В качестве обеспечения вы можете предоставить не только свое имущество, но и собственность третьего лица с его согласия.

Мы рекомендуем проконсультироваться со специалистом банка, сделать предварительные расчеты и на основе полной информации выбрать наиболее подходящий вам кредит на покупку земельного участка.

Поделиться с друзьями:

Кредит под залог земельного участка в Россельхозбанке

А



Адыгейский



Алтайский



Амурский



Архангельский

Б



Башкирский



Белгородский



Брянский



Бурятский

В



Владимирский



Волгоградский



Воронежский

Д



Дагестанский

И



Ивановский



Ингушский



Иркутский

К



Кабардино-Балкарский



Калининградский



Калужский



Камчатский



Кемеровский



Кировский



Коми



Костромской



Краснодарский



Красноярский



Курский

Л



Липецкий

М



Марийский



Мордовский



Московский ЦРМБ



Московский Центр корпоративного бизнеса

Н



Нижегородский



Новгородский



Новосибирский

О



Омский



Оренбургский



Орловский

П



Пензенский



Пермский



Приморский



Псковский

Р



Ростовский



Рязанский

С



Самарский



Санкт-Петербургский



Саратовский



Сахалинский



Свердловский



Смоленский



Ставропольский

Т



Тамбовский



Татарстанский



Тверской



Томский



Тувинский



Тульский



Тюменский

У



Удмуртский



Ульяновский

Х



Хабаровский

Ч



Челябинский

Кредит (ипотека) под залог недвижимости в спб

Необходимость взять кредит под залог недвижимости появляется обычно в том случае, когда максимального размера потребительской ссуды недостаточно и нужны дополнительные средства. Пользуются такой услугой те заемщики, у которых резко поменялись жизненные обстоятельства, и они не успели накопить на первоначальный взнос.

Цели получения кредита под залог имеющейся недвижимости

Исходя из нашей практики, люди чаще всего стремятся получить кредит под залог недвижимости для следующих целей:

  • покупка комнаты,
  • покупка земельного участка или загородного дома,
  • покупка квартиры в новостройке, которая не аккредитована банками,
  • вложение в развитие бизнеса,
  • лечение,
  • обучение.

Кредит также часто бывает единственным психологическим способом заставить себя оптимизировать свои ежемесячные затраты.

Отличия кредита под залог недвижимости от ипотечного кредита

Для банков кредит под залог имеющейся недвижимости отличается от ипотечного кредита повышенными рисками. В основании этого лежит большое количество прогоревших сделок. Если ипотека на покупку недвижимости предполагает целевое использование, то при залоге имеющейся недвижимости средства часто бывают нецелевыми и могут быть вложены в рискованные мероприятия, так как банк не следит, куда они пойдут.

Как получить ипотеку без первоначального взноса

Ипотека под залог недвижимости без первоначального взноса – относительно новая услуга, которая на сегодняшний имеет очень большой спрос на рынке. В случае с нулевым первоначальным взносом требования к заемщику остаются неизменными (при заключении договора они фиксируются при внесении любого размера первоначального взноса). Ипотечные ставки по нулевому взносу начинаются от 16%. Ниже рассмотрено несколько способов получения кредита без первоначального взноса.

Способы получения

Итак, получить одобрение на кредит без первого взноса можно одним из трех следующих способов:

  1. Использование уже имеющейся недвижимой собственности. Это может быть частный дом, квартира или земельный участок. Возможность получения кредита определяется размером доходов заемщика. Важно также учесть тот факт, что банки не выдают 100% от оценочной стоимости закладываемой недвижимости. Обычно займ составляет около 50-70%, крайне редко до 80%.
  2. Предоставление дополнительного залога, к примеру, автомобиля. При таких условиях не только заемщик должен соответствовать требованиям, предъявляемым банком, но и предмет дополнительного залога.
  3. Потребительский кредит. Этот вариант менее предпочтительный по двум причинам. Во-первых, в таком случае заемщику придется выплачивать 2 кредита. Во-вторых, наличие уже одного имеющегося кредита может осложнить получение второго – ипотеки под залог недвижимости.

В качестве первоначального взноса по ипотеке можно использовать также материнский капитал. Однако стоит понимать, что его размер должен быть больше требуемого банком минимального первого взноса. Следовательно, минус такого варианта – невозможна покупка дорогой квартиры.

Условия получения кредита под залог имеющейся недвижимости

На сегодняшний день банки существенно пересмотрели условия кредитования – куда важнее стало качество кредитного портфеля, а не его размер. Как результат – банки стали скрупулезнее проверять информацию о работодателе и реальном размере его доходов. Не менее важной мерой по защите от рисков стал минимальный размер первоначального взноса. В связи с кризисами все без исключения банки его подняли, в результате чего он составил 30%. И только по мере стабилизации экономической ситуации, роста цен на недвижимости и обострения конкуренции банки начали постепенно снижать первый взнос.

По состоянию на 2015 год минимальный размер первоначального взноса, чтобы взять ипотеку под залог недвижимости, составляет 10-15%. Но при правильном подборе ипотечных программ хорошие ставки начинаются при взносе от 20% от стоимости квартиры. Чаще всего, если ипотечная ставка зависит от размера первоначального взноса (в некоторых банках она зависит только от срока кредитования), при наличии 30% взноса можно рассчитывать на ставку на 1-2% ниже, чем при первоначальном взносе в 5-15%.

Ипотека под залог жилья – серьезный шаг, требующий адекватной оценки своих финансовых возможностей, сбора пакета документов, прохождения специальной комиссии по кредитам и т. д. Обращайтесь к нам для ускорения этого процесса! «Первое Ипотечное Агентство» окажет всю возможную помощь, чтобы Вы смогли получить кредит под залог недвижимости в СПБ:

  • оценка залогового объекта,
  • расчет платежеспособности,
  • выбор банка с лучшей процентной ставкой,
  • контроль успешного одобрения,
  • регистрация залога объекта,
  • помощь в получении средств.

Мы постоянно анализируем рынок и уверены в том, что предложим лучшие ставки и акции.

Ипотека в деталях: залог земельных участков — Эксплуатация недвижимости

Риэлторы отмечают, что на земельные участки без строений приходится примерно пятая часть покупательского спроса на загородном рынке. Их предложение в значительной мере формируется за счет участков из состава земель сельхозназначения. Банки принимают в залог и такие наделы.

Для покупки земли с помощью заемных средств может быть использован кредит под залог другой недвижимости, целевой кредит на строительство или же кредит под залог приобретаемого земельного участка.

Строгости земельной ипотеки

Доля ипотечных покупателей на городском рынке не превышает 15%. На загородном доля ипотечных сделок еще меньше. Рост цен на земельные наделы под Петербургом, по данным руководителя отдела консалтинга и аналитики АН «Итака» Яны Долотовой, за первые шесть месяцев 2008 года в некоторых районах Ленобласти составил 100–120%.

И спрос на кредиты для покупки земли, по данным исполнительного директора «Центра жилищного кредитования» Вячеслава Печаткина, растет. При этом значительную долю заинтересованных лиц составляют люди бизнеса, не исключающих инвестиционный смысл покупок.

Предложение спросу отвечает не вполне: кредиты под залог земельных участков предлагают менее десятка банков. По данным Анны Ивановой, начальника отдела по связям с общественностью санкт-петербургского филиала кредитного брокера «Фосборн Хоум», это ВТБ 24, Оргрэсбанк, Сбербанк, банки «Возрождение», «Союз», BSGV. С января этого года земельную ипотеку запустил и банк «Санкт-Петербург». В залог принимаются участки (в том числе с недостроем) площадью от 12 соток, пригодные под индивидуальное жилищное строительство. В самое ближайшее время запустят такие программы МБРР.

Сделки на загородном рынке в принципе более «длинные» и трудоемкие из-за объемного пакета документов на земельный участок. По кредитам под залог земельного участка в большинстве случаев необходим более значительный первый взнос, чем под залог квартир: 30–40% (есть предложения 50–70%, но встречаются и 10–20%). Практически все банки, кредитующие под залог земли, назначают более высокие ставки при минимальном первом взносе.

Буквальные понятия

Ипотека земельных участков регулируется Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Земельным кодексом РФ. Залог земельного участка возможен, если соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 62 закона «Об ипотеке…»).

На ипотеку земельных участков есть некоторые ограничения. «Согласно ст. 63 того же нормативного акта, – разъясняет заместитель заведующего АФ «Юринформ-Центр» Марьяна Баларева, – не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (исключения прописаны в п. 1 ст. 62, и касаются земель под жилищное строительство, переданных в обеспечение кредита на обустройство инженерной инфраструктурой)». Также действует запрет на ипотеку части земельного участка, площадь которой меньше установленного минимума. Для Петербурга норматив составляет две сотки (200 кв. м) для садоводства и огородничества, три сотки для индивидуального жилищного строительства и размещения индивидуального жилого дома и шесть соток – для ведения дачного хозяйства. Наделы меньшей площади не подлежат кадастровому учету и не могут быть переданы в залог.

Гражданский процессуальный кодекс (ст. 446) устанавливает запрет на обращение взыскания на объекты недвижимости, «являющиеся единственным пригодным для постоянного проживания помещением, а также земельные участки, использование которых не связано с осуществлением гражданином-должником предпринимательской деятельности».

Нормы ст. 446 ГПК, устанавливающие запрет обращения взыскания на те земельные участки, которые не являются основным источником существования должника или объектом его предпринимательской деятельности, Конституционный суд РФ в июле прошлого года признал не соответствующими Конституции РФ.

Однако эти ограничения относятся к обращению взыскания на земельные участки, которые не являются предметом залога по закону об ипотеке, отмечает Марьяна Баларева. Например, взыскание алиментов, или иной задолженности на основании судебного решения и т. п.

В ГПК прописано: «за исключением указанного… имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание».

При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, в залог может быть передана только та часть, что принадлежит заемщику. Причем эта часть должна быть выделена в натуре (расположение нового участка должно быть согласовано с другими участниками собственности, проведено межевание и кадастровый учет, а затем регистрация права).

Что касается залога земель сельскохозяйственного назначения, то запрет на их ипотеку отменен 2004 году. В новой редакции ст. 63 Закона «Об ипотеке…» исключен текст «ипотека … сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается».

Однако, как напоминает Марьяна Баларева, п. 3 ст. 68 Закона «Об ипотеке…» содержит особые требования к порядку обращения взыскания на участки из земель сельхозназначения (это нельзя делать до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ).

Право на объект

Среди требований к земельному участку, передаваемому в залог, есть обязательные для клиентов любого банка.

Прежде всего, права на участок должны быть зарегистрированы, участок поставлен на кадастровый учет (ему присвоен кадастровый номер и составлен план с обозначением границ).

По закону об ипотеке, «арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. На практике банк чаще всего не примет у физического лица в залог права аренды: участок должен принадлежать продавцу на правах собственности (оформлено свидетельство о собственности и подтверждено выпиской из ЕГРП). В ином случае документ о собственности должен быть оформлен (перерегистрирован) до момента выдачи кредита.

Банк не примет в залог участок, уже находящийся под обременением (например, залога или ренты). Участок не может находиться на территории закрытого административно-территориального образования, в водоохраной, резервной или охранной зоне, зоне национального парка. Участок, принимаемый в залог как обеспечение по кредиту, должен принадлежать к категории «земель поселения» или к категории «земли сельскохозяйственного назначения», с разрешенным видом использования – для садоводства, овощеводства, фермерства с разрешением на строительство садового дома.

Одобрение требуемой суммы кредита будет зависеть и от того, как оформлен участок. Часто бывают неправильно составлены документы при переводе земель из одной категории в другую или просто при перепродаже крупных массивов земли.

Обязательно, чтобы участок находился в регионе, где работает банк. Скорее в порядке исключения возможно предоставление кредита для покупки надела в другом регионе –лишь при условии, что там есть филиал кредитной организации, как говорит Вячеслав Печаткин. Тогда заемщик получает одобрение на кредит, например в Петербурге, а деньги – уже в филиале банка по месту расположения участка.

Кроме того, есть менее обязательные требования. Такие как наличие подведенных к участку коммуникаций – электро- , водоснабжение (центральное или местное – скважина, автономная система водоснабжения), канализации (центральная или септик), отопление. Требования по размеру участка также отличаются у разных банков (у одних не менее восьми, у других – не менее 12 соток).

Ликвидация

«Кредитование приобретения земельного участка является для банка гораздо более рискованной операцией по сравнению с аналогичными операциями с квартирами, поэтому мы не видим массовой рекламы на эту тему, – отмечает Евгений Безлюдный, заместитель генерального директора «Центра консалтинга «Петербургская недвижимость».

Рискованность кредитования под залог земли увеличивается из-за неопределенности с ликвидностью участка. Прежде всего, для продажи земельного надела в среднем необходимо больше времени, чем для реализации квартиры. «Обычно участки продаются долго, а суммы сделок с ними нередко существенно отличаются от цен предложений. В случае вынужденной продажи имеются жесткие временные ограничения. Поэтому оценщик должен более или менее достоверно определить величину ликвидационной стоимости, по которой придется продавать предмет залога в случае дефолта», – объясняет Евгений Безлюдный.

Важнейшими параметрами при расчете ликвидационной стоимости являются аналитические данные (сроки экспозиции объектов). Их, как считает Евгений Безлюдный, на рынке практически нет. Кроме того, существует всеобщее заблуждение относительно возможности достоверно оценить как застроенный, так и свободный участок методами сравнительного подхода. Поэтому в кредитовании под залог земли банк – в стремлении минимизировать собственные риски – фактически перекладывает значительную их часть на заемщика.

Например, покупатель запрашивает кредит для покупки участка на береговой линии в Курортном районе по цене $50 тыс. за сотку. Сомнений в том, что этот участок можно продать, у банка не возникает. Вопрос – в течении какого времени? Чтобы наверняка реализовать залог в отведенный законом срок (два месяца), банк выставит объект по ликвидационной стоимости – с дисконтом. Если участок выставить по $35 тыс. за сотку, он будет продан «влет». Поэтому банк выдаст кредит на 50–80% стоимости участка из расчета $35 тыс. за сотку. И тогда уже заемщик рискует (в случае невозможности выплачивать кредит и реализации залога) вложенными деньгами.

Если бы участок был продан за сумму, превышающую сумму кредита вкупе с процентами за фактическое время пользования им, разница (по закону) досталась бы заемщику. То есть банк заинтересован продать залог быстро, а не дорого.

В принципе, решение кредитного комитета о возможности и о сумме кредита, как отмечает Евгений Безлюдный, зависит не только от ликвидности залога, но и от наличия у заемщика других ликвидных активов и от его платежеспособности. Платежеспособность проверяется так же, как и при ипотеке городских квартир, но кредитные риски выше, поэтому сумма кредита в процентном отношении к стоимости участка будет существенно ниже.

Текст: Анна Александрова

В России начали выдавать ипотеку на землю и строительство дома без дополнительного залога — Недвижимость

МОСКВА, 20 июня. /ТАСС/. Ипотечный продукт на покупку земельного участка и строительство на нем индивидуального жилого дома подрядной организацией запущен в России, причем заемщику не требуется предоставлять дополнительный залог. Об этом рассказали ТАСС в Банке ДОМ.РФ.

«Главное отличие — для оформления такой ипотеки не потребуется поручительства или залога в виде иной недвижимости. Залогом становится земельный участок, а после завершения строительства — участок и дом. При этом с банком не надо согласовывать смету и договор подряда, достаточно предоставить его для оформления ипотечной сделки. Кроме того, не предусмотрена повышенная процентная ставка на этапе строительства дома», — говорится в сообщении пресс-службы банка.

Отсутствие дополнительного обременения — это стимул для желающих построить дом на своем участке, прокомментировала ТАСС новый ипотечный продукт руководитель Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Елена Николаева. «Мы много говорили на последнем совещании у вице-премьера Виталия Мутко, что в принципе нет работающего ипотечного продукта на строительство дома на собственном участке, он формально присутствует в линейках некоторых банков, но на практике получить такую ипотеку практически невозможно», — сказала она. Николаева напомнила, что разработать программу поддержки индивидуального жилищного строительства (ИЖС) поручил ранее правительству и Банку России президент Владимир Путин.

Где можно построить дом в ипотеку

В банке рассказали, что в качестве пилота программа запущена в Московском регионе для двух подрядчиков, после чего будет масштабироваться на другие субъекты и компании. Программа стала новой для загородного рынка, рассказал ТАСС Артур Григорян, руководитель компании «Kaskad Недвижимость», входящей в пул подрядчиков банка. «Раньше для того, чтобы приобрести у нас коттедж с помощью ипотечного кредитования, он обязательно должен был быть построен, сдан в эксплуатацию и оформлен в собственность», — говорит он. При этом условия получения кредита были очень жесткими, средняя ставка составляла около 13,5%, тогда как у Банка ДОМ.РФ — 11%, добавил девелопер.

Несмотря на то, что почти половина вводимого в России жилья относится к индивидуальному, кредитование такого строительства до сих пор не развито. Не все банки хотят выдавать кредит на строительство дома, поскольку в случае проблем у заемщика в залоге у них остается земля, продать которую на сегодняшнем рынке непросто, указывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». Тот факт, что одним из основных документов для выдачи ипотеки стал договор с подрядной организацией, составившей смету, позволяет банку адекватно оценить риски и сумму кредита, а также сроки строительства. «Самостоятельная стройка, как показывает практика, может затянуться на десятилетия, что не выгодно кредитору, так как он получает неликвидный актив», — указывает она.

Привлечение аккредитованных подрядчиков, которые осуществляют строительство по типовым проектам, гарантирует, что возводимое жилье будет соответствовать стандартам качества, что обеспечит ликвидность предмета ипотеки, добавили в банке. Ранее банк ДОМ.РФ запустил программу, которая предполагала приобретение жилого дома с земельным участком путем заключения договора участия в долевом строительстве, однако речь фактически шла о блокированной застройке и приобретении таунхаусов с земельным участком в рамках. Теперь у заемщиков появилась возможность приобрести землю и построить на ней собственный дом, заключили в кредитной организации.

Земля ФХ в залоге (ипотеке): возможно ли это?. Налоги & бухучет, № 75, Сентябрь, 2014

Поставленный нашим читателем вопрос, полагаем, будет интересен многим аграриям. Поэтому, не ограничиваясь лаконичными ответами, суть которых в конечном счете сводится к «да, но нет» или «в принципе возможно, но не пришло время», поговорим обстоятельно. Итак, приступим. В лабиринтах норм далеко не прозрачного законодательства вместе поищем, как говорится, «свет в конце тоннеля». И сосредоточимся именно на возможности передачи в залог земель фермерского хозяйства (далее — ФХ).

Но перед этим напомним отдельные ключевые моменты создания и деятельности такого специфического субъекта хозяйствования, как ФХ.

Фермерство — особый вид предпринимательства

8286352″>ФХ является формой предпринимательской деятельности граждан с созданием юридического лица, которые выразили желание производить товарную сельскохозяйственную продукцию, заниматься ее переработкой и реализацией с целью получения прибыли на земельных участках, предоставленных им для ведения фермерского хозяйства, в соответствии с законом (ч. 1 ст. 1 Закона о ФХ).

Фермерству присущ, так сказать, семейно-родственный характер ведения сельхозбизнеса: ФХ может быть создано одним гражданином Украины или несколькими гражданами Украины, которые являются родственниками или членами семьи.

В собственности фермерского хозяйства может находиться любое имущество (в том числе земельные участки, жилые дома, хозяйственные здания и сооружения, средства производства и т. п.), которое необходимо для ведения товарного сельскохозяйственного производства (ч. 3 ст. 20 Закона о ФХ).

Имущество ФХ как юрлица не следует путать с имуществом физических лиц — его членов. Если имущество принадлежит на праве собственности ФХ-юрлицу, то в этом случае оно не принадлежит членам этого хозяйства. Запомните этот важный вывод — в дальнейшем он нам еще пригодится.

Земли ФХ

Так называемой первичной землей ФХ (т. е. землей, на которой «рождается» ФХ или, образно говоря, без которой оно не «посвятится») являются земельные участки государственной или коммунальной формы собственности, переданные физическим лицам — будущим фермерам в собственность или в пользование (аренду). Для этого граждане подают ходатайства в соответствующие органы исполнительной власти или местного самоуправления (ч. 1 ст. 7 Закона о ФХ).

Наличие земли у учредителя фермерского хозяйства является основным условием для госрегистрации ФХ

82861064″>На это прямо указывает ст. 8 Закона о ФХ: после получения учредителем государственного акта на право собственности на земельный участок или заключения договора аренды земельного участка и его госрегистрации ФХ подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом для государственной регистрации юридических лиц.

Обращаем внимание, что на момент регистрации ФХ (как, впрочем, и в дальнейшем) право собственности (право аренды) на «первичную» землю принадлежит учредителю, а не самому ФХ. Поэтому было бы заблуждением отождествлять в юридическом аспекте понятия земельных участков учредителей (физлиц) и земель ФХ (юрлиц) — это возможно лишь в плане хозяйственного использования.

В этом контексте уместно вспомнить известную нам консультацию специалиста Госземагентства по вопросу переоформления на ФХ земли, взятой в аренду учредителем. В ней, в частности, отмечено, что Закон о ФХ не устанавливает обязательности ни перезаключения договора аренды, ни заключения договора субаренды земельного участка, на основании которого была проведена госрегистрация ФХ как юридического лица. Другими словами, не требуется замены стороны договора — арендатора: с физического лица (гражданина) на юридическое лицо (ФХ).

Полагаем, что такой же подход должен быть и в том случае, если учредитель — собственник того земельного участка, сведения о котором использовались при госрегистрации ФХ. То есть ФХ-юрлицо получает право пользования земельным участком, несмотря на то что правоустанавливающие документы как были, так и остаются оформленными на физлицо-учредителя. И право собственности на эту землю тоже, разумеется, остается за физлицом.

Однако «первичными» участками учредителей земли ФХ, как правило, не заканчиваются. Частью 1 ст. 31 ЗКУ, а также ч. 1 ст. 12 Закона о ФХ установлено, что земли фермерского хозяйства могут состоять из:

— земельного участка, принадлежащего на праве собственности ФХ как юридическому лицу;

— земельных участков, принадлежащих гражданам — членам ФХ на праве частной собственности;

— земельного участка, который используется ФХ на условиях аренды.

При этом права владения и пользования земельными участками, которые находятся в собственности членов фермерского хозяйства, осуществляет ФХ (ч. 2 ст. 12 Закона о ФХ).

Таким образом, ФХ как юридическое лицо располагает разным объемом прав в отношении каждого из трех перечисленных выше видов земельных участков. И лишь на один (!) у ФХ есть право собственности. На земли членов хозяйства и арендованные земли права ФХ-юрлица не идут далее права владения и пользования, т. е. имеют ограниченный характер. Это, в свою очередь, накладывает определенный отпечаток на положительное решение вопроса о возможности передачи тех или иных земель ФХ в залог (ипотеку). Хотя преграда на этом пути не только в этом…

Но обо всем по порядку.

Залог и ипотека: спутники кредита

ФХ, как и любой другой субъект хозяйствования, имеет право получать в финансово-кредитных учреждениях долгосрочные и краткосрочные кредиты на основании заключенного договора. Как правило, получение кредита возможно под залог имущества, поручительство (гарантию) и другие виды обеспечения обязательств. Под залог имущества может приниматься ФХ как целостный имущественный комплекс, отдельные товарно-материальные ценности или другие вещи, относительно которых могут возникать гражданские права и обязанности (ч. 3 ст. 29 Закона о ФХ).

ГКУ (ч. 1 ст. 546) и Закон о залоге (ст. 1) определяют залог как один из способов обеспечения исполнения обязательств. Залог недвижимого имущества (в том числе земельных участков) именуется ипотекой и регулируется (помимо ГКУ и Закона о залоге) специальным Законом об ипотеке. Об остальных юридическо-залоговых нюансах читайте в «Налоги и бухгалтерский учет», 2013, № 94, с. 23.

Мы же здесь хотим подчеркнуть следующее: залогодателем при залоге имущества может быть его собственник, который имеет право отчуждать заложенное имущество на основаниях, предусмотренных законом, а также лицо, которому собственник в установленном порядке передал имущество и право залога на это имущество (ст. 11 Закона о залоге).

Однако, как уже было сказано выше, право собственности ФХ как юрлица не распространяется на те земельные участки, которые принадлежат гражданам — членам ФХ на праве частной собственности. Следовательно, полномочия ФХ относительно передачи в залог таких участков должны быть четко (и главное — в соответствии с требованиями законодательства) прописаны в Уставе ФХ. Либо член ФХ — собственник земли должен выступить имущественным поручителем по полученному его хозяйством кредиту и по требованию банка передать последнему свой участок в ипотеку.

Но даже не в этом заключается главное препятствие при передаче фермерской земли в залог. Весь фокус в том, что залог/ипотека только тогда смогут выполнить свою обеспечительную функцию, когда предметом залога/ипотеки является имущество, которое в соответствии с законодательством Украины может быть отчуждено залогодателем и на которое может быть обращено взыскание. А существует ли такая возможность в отношении земель фермерского хозяйства, будь то его собственных или земельных участков, находящихся в собственности его членов? Давайте выясним.

Залог земельных участков и сельхозмораторий

Родной «фермерский» закон, на первый взгляд, позволяет дать утвердительный ответ на поставленный нами вопрос. Так, ч. 1 ст. 14 Закона о ФХ установлено, что ФХ и его члены в соответствии с законом имеют право, в частности, продавать или иным способом отчуждать земельный участок, передавать его в аренду, залог, наследство.

Но не будем спешить говорить «гоп». Прежде всего обратимся к специальной ст. 133 «Залог земельных участков или прав на них» ЗКУ:

В залог могут передаваться земельные участки государственной, коммунальной и частной собственности, если иное не установлено законом <…> (ч. 1 ст. 133 ЗКУ)
Залогодержателем земельных участков сельхозназначения <…> могут быть лишь банки (ч. 4 ст. 133 ЗКУ)

Вроде бы все в порядке… Залогодержатель фермерской земли — банк, залогодатель таких земельных участков — само ФХ либо его член (члены). Остается только подписать кредитный договор и договор залога (ипотеки). Но все оказывается не так просто…

Беда в том, что пунктом 15 разд. X «Переходные положения» ЗКУ установлено, в частности, следующее:

До вступления в силу закона об обращении земель сельскохозяйственного назначения, но не раньше 1 января 2016 года, не допускается:
<…>
б) купля-продажа или иным способом отчуждение земельных участков <…>, которые находятся в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства <…>, кроме передачи их в наследство, обмена земельного участка на другой и изъятия (выкупа) земельных участков для общественных потребностей <…>

82873423″>Следовательно, в ближайшем будущем (по крайней мере, — до 01.01.2016 г.) отчуждение сельхоз­участков невозможно. Исключение составляют упомянутые операции наследства, обмена и выкупа.

Как видим, в процитированной норме не упоминаются слова «залог», «ипотека». Сами по себе напрашиваются логичные вопросы: не означает ли это, что над такими операциями не висит «дамоклов меч» моратория?

Увы, но запрет на них скрывается за словами «иные способы отчуждения».

Очевидно, что сам факт оформления земли в залог (ипотеку) не соответствует понятию отчуждения. О негативных последствиях в виде отчуждения заложенного имущества можно говорить лишь после невыполнения должником своих договорных обязательств.

Вместе с тем мы уже обращали ваше внимание, что и ч. 2 ст. 4 Закона о залоге,и ч. 1 ст. 5 Закона об ипотеке определяют предмет залога (ипотеки) как имущество, которое может быть отчуждено, на которое может быть обращено взыскание.

То есть во главу угла ставится не сиюминутное действие, а собственно сама возможность, вероятность, которая не исключает отчуждения в принципе. Отсюда видна обратная зависимость: поскольку в отношении земельных участков установлен мораторий на отчуждение, то выходит, что такие объекты не могут быть предметом залога (ипотеки).

Более того, в ч. 1 ст. 15 Закона об ипотеке прямо сказано, что запреты и ограничения относительно отчуждения и целевого использования земельных участков, установленные ЗКУ, являются действующими при их ипотеке.

Окончательно «палку в колеса» залоговых (ипотечных) операций с земельными участками ставит абзац третий п. п. «б» п. 15 разд. X «Переходные положения» ЗКУ. Он гласит, что соглашения, заключенные во время действия запрета на куплю-продажу или иным способом отчуждение земельных участков в части их купли-продажи и иным способом отчуждения, равно как и в части передачи прав на отчуждение этих земельных участков на будущее, являются недействительными с момента их заключения (удостоверения).

То, что договоры залога (ипотеки) по своему характеру предполагают передачу прав на отчуждение, очевидно.

Увы, но мораторий не лучшим образом сказывается на возможности залоговых операций. Так что с кредитом придется подождать. Совсем немножко. Если, конечно, его в очередной раз не продлят, как это уже бывало неединожды…

Впрочем, есть еще такой вариант, как передача в залог не самой земли, а права пользования ею. Но это уже совсем другая история.

выводы

  • Предметом залога могут быть земельные участки, принадлежащие на праве собственности ФХ-юрлицу, а также земельные участки физлиц — членов ФХ, но только с их согласия. Учитывая «семейно-родственный» характер ФХ, проблем с получением такого согласия, скорее всего, не возникнет.

  • Проблема здесь в другом — в период действия моратория на отчуждение земель сельхозназначения передача их в залог (ипотеку) не допускается.

  • Передача в залог земельных участков, а также права на них законодательством предусмотрена, но реализовать ее станет возможным только после снятия моратория. Предварительные сроки его отмены — вступление в силу закона об обороте земель сельхозназначения, но не раньше 1 января 2016 года.

Ипотека под залог земельного участка

Ипотека, вопреки мнению многих людей, не всегда оформляется под залог приобретаемой недвижимости. Это самая распространенная банковская практика лишь потому, что зачастую оформитель целевого кредита на жилье не имеет достаточного количества материальных ценностей, чтобы представить их в качестве залога на обеспечение долга.


Квартира или дом будут стоить очень много, так что выставить для залога бытовую технику не получится. Более того, не каждый автомобиль сможет выступать в роли гарантии возврата долга. Поэтому чаще всего клиенты берут ипотеку под залог имеющейся недвижимости. В этой роли может выступать квартира, дом или земля.


Многие скажут, что оформлять кредит, если уже имеется личная жилплощадь нелогично. Но человек всегда стремится к улучшению своего благосостояния и хватается за малейшую возможность осуществить данную миссию. И если имеется возможность поменять старенькую тесную «однушку» на более комфортные апартаменты в новострое, то мало кто откажется от такого предложения.


Такая же история и с домами или землей. Если есть частное домостроение где-нибудь за городом, а работу можно найти только в крупном населенном пункте, то всю жизнь прожить на съемной квартире не самое большое удовольствие. Так что поменять недвижимость в деревне на городскую квартиру тоже невозможно не согласиться.

Даже заброшенный участок земли может стать залогом по ипотеке


Регулярно посещают дачи только пенсионеры, которым позволяет здоровье. Они с удовольствием прячутся от летней жары на своих земельных участках и выращивают там экологически чистые овощи и фрукты, которые очень редко можно встретить в магазинах. А у работающих людей нет на это времени и сил. Вот и получается, что земля во владении есть, но никакой пользы она не приносит. Заниматься ее продажей тоже не у всех есть желание. К тому же, если участок расположен в совсем глухой местности, то продать его будет очень сложно. А вот выставить в качестве залога по ипотеке проблем не составит.


Конечно, его оценочная стоимость из-за неудачного расположения упадет, но банк не будет отказываться принимать в качестве залога землю, которая находится вдалеке от крупных городов. Ну а если у кого-то есть участок в престижном районе, то стоит всерьез задуматься о его продаже. В последние годы у богатых людей пошла мода не покупать шикарные квартиры, а строить собственные дома в элитных загородных резиденциях.


Так что вполне возможно, что вырученные деньги от продажи своего земельного участка позволят купить квартиру и без привлечения заемных средств. Такой исход будет гораздо предпочтительнее, чем добровольное подписание долгосрочного кредитного договора. Поэтому перед принятием решения о том, как распорядиться своей землей, лучше детально изучить рынок и узнать ее актуальную цену.

Нюансы оформления ипотеки


Из других документов обязательно потребуется паспорт РФ, ИНН, справка о доходах за определенный период. В некоторых случаях нужно будет предоставить копию заполненных страниц трудовой книжки с гербовой печатью предприятия. Все перечисленные документы являются абсолютно стандартными и проблем с их нахождением не возникает. Но, исходя из специфики такого ипотечного договора, понадобится также акт оценки текущей рыночной стоимости имущества, отдаваемого в залог.

Как проводится оценка имущества?


Это неприкосновенное право заемщика самостоятельно выбирать, с какой именно организацией ему сотрудничать, тем более что услуги оценщика он оплачивает из своего кармана. Поэтому, если банк старается под надуманными предлогами помешать этому праву, значит, дело обстоит нечисто. Клиент может даже обратиться в контролирующие органы, чтобы те провели свое разбирательство.

В конце концов, если финансовое учреждение будет не согласно с проведенной оценкой, оно сможет заказать такую же услугу в другой фирме, но уже за свой счет. И если после этого стороны не смогут прийти к общему значению, то лучше сразу прервать их сотрудничество, пока оно не переросло в открытый конфликт. Лишние судебные разбирательства и нервотрепка не нужны никому, поэтому расставаться лучше без подобного негатива.

Земельные ссуды: что нужно знать

Если вы планируете участок земли для строительства дома или использования в коммерческих целях, вы, вероятно, не сможете получить обычную ипотеку для финансирования покупки; вам, скорее всего, придется подавать заявление на получение земельного кредита.

Земельные ссуды не так распространены, как ипотечные ссуды, поэтому вариантов меньше. При меньшей конкуренции между кредиторами вы можете столкнуться с более высокими требованиями к первоначальному взносу, более высокой процентной ставкой и меньшим временем для погашения ссуды, чем при использовании традиционной ипотеки.

Если вы подаете заявление на получение земельного кредита, важно знать, на что вы идете и как сократить свои расходы.

Что такое земельные ссуды?

Земельный заем, как следует из названия, используется для финансирования покупки участка земли. Земельные ссуды представляют собой очень небольшую часть кредитного рынка и, как правило, более рискованны для кредиторов, чем ипотечные ссуды, объясняет Кейси Флеминг, советник по ипотеке в C2 Financial Corp. в Сан-Хосе, Калифорния. Если кредитору необходимо взыскать взыскание по земельной ссуде, нет гарантии возврата денег.

«Владельцы необработанной земли с гораздо большей вероятностью прекратят платить и уйдут от собственности в случае финансового события в их жизни», — говорит Флеминг. «Если у вас есть собственный дом, вы сделаете все возможное, чтобы его спасти. С необработанной землей вы не можете использовать ее или получать от нее какой-либо доход ».

Свободную землю продать намного сложнее, чем участок с домом, потому что на землю меньше спроса, чем на уже построенные дома.

«Большинство людей не справляются с покупкой земли и строительством на ней чего-либо», — говорит Флеминг.«Это требует гораздо больше времени и денег, чем люди ожидают. Даже если это фиктивный верх, люди хотят чего-то, с чего они могут начать, а потом уже работать ».

Если принять во внимание эти реалии, легко понять, почему земельный заем, вероятно, будет иметь менее выгодные условия, чем ипотечный заем. Некоторые кредиторы требуют значительного первоначального взноса и взимают более высокие процентные ставки по земельным займам. Кроме того, некоторые земельные ссуды имеют значительно более короткие сроки погашения, чем обычная 15-летняя или 30-летняя ипотека.

Как работают земельные ссуды?

Хотя требования и условия погашения земельной ссуды могут отличаться от традиционной ипотеки, процесс подачи заявки и получения средств в чем-то похож. Кредитор земельной ссуды по-прежнему обычно запрашивает у заявителей документацию об их финансовом положении и проводит проверку кредитоспособности.

Несмотря на то, что существует меньше организаций, которые предоставляют земельные ссуды, чем другие виды жилищного финансирования, все же рекомендуется присмотреться, если вы можете, чтобы убедиться, что вы получаете наилучшие возможные условия.

Как и в случае с традиционной ипотекой, вам обычно необходимо внести первоначальный взнос по земельной ссуде, а затем вернуть остаток с процентами в течение заранее установленного периода времени.

5 типов земельных ссуд

Существует пять распространенных типов земельных ссуд, которые вы можете получить для финансирования покупки, каждый со своими условиями и особенностями.

1. Кредитные ссуды на землю

Местные банки и кредитные союзы более склонны предлагать ссуды на землю, чем крупные национальные банки.Лучше всего найти кредитора, который присутствует рядом с землей, которую вы хотите купить. Местные финансовые учреждения обычно знают район и могут лучше оценить стоимость земли и ее потенциал.

Если вы не планируете развивать землю, процентные расходы будут высокими, говорит Флеминг, и кредитор может потребовать первоначальный взнос в размере 50 процентов.

Тем не менее, некоторые кредиторы могут пожелать получить более низкий первоначальный взнос и взимать более низкие процентные ставки, если у вас есть планы на строительство земли в ближайшее время.Местные кредиторы с большей вероятностью предложат более длительные сроки погашения, что даст вам больше времени для выплаты долга, что приведет к снижению ежемесячных платежей.

Как и в случае с любой ссудой, подумайте, прежде чем подавать заявление.

2. Ссуды для жилищного строительства в сельской местности USDA

Если вы планируете построить основное жилье в сельской местности, Министерство сельского хозяйства США (USDA) предлагает несколько ссуд, которые могут помочь:

  • Ссуды по разделу 523 предназначен для заемщиков, планирующих построить собственный дом.
  • Ссуды по Разделу 524 позволяют вам нанять подрядчика, который построит для вас дом.

Оба кредита предназначены для семей с низким и средним доходом и имеют срок погашения всего два года.

Однако процентные ставки могут быть низкими. Например, ссуды по разделу 523 взимают всего 3 процента, в то время как ссуды по разделу 524 взимают меньше текущей рыночной ставки, при этом ставка по вашему конкретному ссуде фиксируется при закрытии.

В зависимости от ситуации вы также можете претендовать на получение ссуды без первоначального взноса.

3. Ссуды SBA 504

Если вы являетесь владельцем бизнеса, планирующим использовать землю для своего бизнеса, вы можете претендовать на ссуду 504 через Управление малого бизнеса США (SBA).

С ссудой 504 вы, SBA и кредитор помогаете покрыть расходы на покупку земли:

  • SBA предоставляет ссуду в размере 40 процентов от стоимости покупки.
  • Кредитор предоставляет ссуду на 50 процентов от стоимости покупки.
  • Вы вносите 10 процентов в виде первоначального взноса.

Процентная ставка по ссуде 504 будет основана на текущих рыночных ставках. Однако условия ссуды, которую вы получаете через кредитора, могут варьироваться в зависимости от того, какого кредитора вы выберете.

4. Ссуда ​​под залог собственного капитала

Если у вас есть существующий дом со значительным капиталом, возможно, стоит получить ссуду под залог собственного капитала вместо земельного займа. По ссуде под залог жилого фонда нет первоначального взноса, и обычно вы можете получить низкую процентную ставку, независимо от того, что вы планируете делать с землей, потому что ваш дом обеспечивает ссуду.

Обратной стороной является то, что в случае невыполнения обязательств по ссуде вы можете потерять свой дом. Кроме того, поскольку вы не используете ссуду для покупки, строительства или существенного улучшения дома, используемого в качестве залога, выплачиваемые вами проценты не подлежат налогообложению.

В зависимости от кредитора и ссуды срок погашения может составлять от 5 до 30 лет.

5. Финансирование продавца

В некоторых случаях лицо или компания, продающие землю, могут быть готовы предложить краткосрочное финансирование. Однако типичный продавец не занимается кредитованием и не имеет широкого портфеля ссуд, как у местного банка или кредитного союза.

В результате можно ожидать высоких процентных ставок и крупного первоначального взноса. Кроме того, маловероятно, что вы получите долгий срок погашения. Рассмотрите этот вариант только в том случае, если вы не можете претендовать на какой-либо другой вид земельной ссуды.

Как получить земельный ссуду

Как и в случае с любым другим видом ссуды, важно внимательно присмотреться. Обычно рекомендуется работать с опытным брокером, поэтому проведите исследование, чтобы найти кого-то, кто раньше работал с кредитами на землю в вашем районе.

Если вы хотите присмотреться к магазинам, стоит начать с того, чтобы посмотреть, имеете ли вы право на участие в какой-либо из упомянутых выше программ ссуд, финансируемых государством.Вы также можете связаться с местными кредиторами и кредитными союзами, которые с большей вероятностью предоставят вам такое финансирование.

Плюсы и минусы земельной ссуды

Земельные ссуды используются в довольно специфических обстоятельствах, поэтому они бесполезны для огромной доли покупателей жилья. Вот несколько способов, которыми они могут иметь смысл для вас, а некоторые — нет:

Профи

  • Простой способ профинансировать проект, если вы покупаете пустой участок и строите себе новый дом
  • Государственные программы могут помочь вам получить низкие процентные ставки при небольшом первоначальном взносе или без него
  • Может помочь владельцам малого бизнеса обосноваться на новом месте

Минусы

  • Может быть сложно найти кредитора
  • Если вы не соответствуете критериям участия в одной из государственных программ, с вас может взиматься высокая процентная ставка или вам придется использовать свой собственный капитал, что может поставить под угрозу вашу текущую собственность.
  • Многие ссуды на землю имеют короткие сроки погашения, что означает высокие ежемесячные платежи до тех пор, пока долг не будет выплачен

Как найти для вас подходящую ссуду на землю

Важно присмотреться, чтобы найти наилучшую ссуду на землю для вашей ситуации.Прежде чем делать что-либо еще, Флеминг рекомендует разработать комплексный план того, что вы хотите делать с землей. Это может помочь вам определить, какой тип ссуды и условия лучше всего подходят для ваших целей.

Имейте в виду, что у некоторых кредиторов могут быть ограничения на размер финансирования. Другие могут потребовать разовый платеж, который представляет собой крупный разовый платеж в конце срока ссуды.

«Возможно, вам придется разработать план выплаты до наступления срока платежа», — говорит Флеминг.

Обдумывая варианты ссуды, убедитесь, что вы выбрали тот, который соответствует вашему бюджету и поможет вам достичь конечной цели с землей.

Взять земельный ссуду на покупку и строительство с нуля, говорит Флеминг, не для всех, «но те, кто это делает, обычно очень довольны, когда их проект завершен».

Следующие шаги

Если у вас уже есть обеспеченный земельный кредит, вы, вероятно, думаете о строительстве дома своей мечты или какой-либо другой постройки на новом участке.

Если вы не получили ссуду на землю в USDA или SBA, подумайте о том, чтобы поговорить с кредитором, который знаком с ссудами на строительство домов. Ознакомьтесь с руководством Bankrate по ссудам на строительство жилья для получения более подробной информации.

Подробнее:

3 вещи, которые нужно знать перед покупкой земли

Если вы покупаете землю, а не существующий дом, потому что хотите построить с нуля, вам, вероятно, понадобится земельный заем. И это создает больше проблем, чем получение обычной ипотеки. Во-первых, нет дома, который мог бы служить залогом земельного кредита.

Получение земельного финансирования создает различные препятствия для потенциальных покупателей. Вот три вещи, которые следует учитывать перед покупкой земли.

Ключевые выводы

  • Получение ссуды на землю создает другой набор препятствий, чем подача заявки на ссуду на дом.
  • Кредиторы требуют проведения обследований границ, и вам нужно будет проверить ограничения на зонирование и землепользование на территории, а также доступ к инженерным сетям и дорогам общего пользования.
  • Чем больше улучшен участок земли, например, участок под строительство, тем ниже будет стоимость вашего займа.
  • Лучшие источники ссуды включают финансирование продавца, местных кредиторов или ссуду под залог собственного капитала.
  • Сельская земля может претендовать на получение субсидированной ссуды USDA.

1. Основы земли: границы, зонирование, доступ

Прежде всего, важно четко понимать, что влечет за собой потенциальная покупка. Вот почему так важно получить границы, отмеченные геодезистами, и подготовить все на бумаге для представления кредитору. Еще одна важная деталь — перепроверить ограничения по зонированию и землепользованию.

Для жилых участков большое значение имеет доступ к инженерным сетям. Подготовка к работе с водой, канализацией, электричеством и кабелем позволяет сэкономить время, деньги и нервы. Точно так же доступ к дороге общего пользования может быть ключевой проблемой, поскольку покупатель должен будет обеспечить постоянный сервитут для доступа к дороге общего пользования, если он еще не доступен.

Также целесообразно проконсультироваться с местным отделом планирования, чтобы узнать, что ждет ближайших соседей в будущем. Новый парк на улице может повысить стоимость недвижимости в ближайшие годы, в то время как новая автомагистраль или очистные сооружения вряд ли повлияют на это.

Поскольку покупка земли отличается от покупки дома, рекомендуется работать с агентом по недвижимости, который специализируется на сделках этого типа.

2. Планируемое использование земли: немедленное строительство, необходимы улучшения, спекулятивные инвестиции

Условия ссуд, такие как первоначальный взнос и процентная ставка, обычно зависят от предполагаемого использования земли, поскольку это напрямую связано с подверженностью банка риску. Таким образом, получить ссуду на землю всегда сложнее, чем купить существующий дом, поскольку существующий дом дает банку немедленное материальное обеспечение, тогда как новое строительство имеет больше движущихся частей, которые могут выйти из строя.

Следующая ступенька на лестнице доверия банка из существующих домов — это покупка участка под строительство с намерением сразу начать строительство основного дома. Есть вещи, которые могут пойти не так, как надо, вызвать задержки или увеличить расходы, но график все еще остается управляемым в глазах банка. Требуемый первоначальный взнос обычно составляет от 15% до 25%.

Наконец, есть сырая земля без каких-либо конкретных планов на строительство, что в основном является спекулятивным вложением средств.Например, проект в этом ключе может включать покупку земли в ожидании завершения строительства новой автострады поблизости. Можно было бы надеяться, что, когда автострада будет завершена, земля будет привлекательной для застройщика, чтобы построить новый район с удобным выездом в город. Затем землю можно было продать застройщику с хорошей прибылью. Эти ссуды могут потребовать первоначального взноса до 50%.

Неулучшенные участки — это участки, на которых еще нет основных необходимых услуг.Часто возникают непредвиденные проблемы и перерасход средств, из-за чего сроки покупки могут увеличиваться на несколько месяцев.

3. Варианты земельного кредита: поиск финансирования

Учитывая вышеуказанные проблемы, вам может потребоваться дальнейший поиск, чтобы профинансировать покупку земли на приемлемых условиях. Попробуйте эти источники:

Финансирование продавца

Это может быть хорошим вариантом для получения выгодных условий, особенно если продавец хочет разгрузить землю, а рынок прохладный. Поскольку это соглашение между двумя частными лицами, все обсуждается, от первоначального взноса до процентной ставки.Важно, чтобы документы проверял поверенный, прежде чем что-либо подписывать, чтобы избежать лазеек и неприятных сюрпризов для любой из сторон.

Местные банки и кредитные союзы

Местные банки и кредитные союзы обычно более благосклонно относятся к земельным займам, чем крупные гиганты. Они также могут предложить более выгодные условия из-за того, что знают местность в собственности. Тем не менее, потенциальный заемщик должен будет предоставить пакет ссуды со спецификациями и планами земли, а также личную финансовую информацию для подтверждения кредитоспособности.

Кредит USDA

Как покупатели могут покупать землю, если банки и кредитные союзы не предлагают ее финансировать? Если собственность является сельской и сельскохозяйственной, покупатель может получить федеральную помощь. Министерство сельского хозяйства США (USDA) предлагает ассортимент субсидируемых кредитов с минимальными требованиями и выгодными условиями.

Заем под собственный капитал

Покупатель с существующей недвижимостью и небольшой задолженностью может рассмотреть возможность получения кредита под залог собственного капитала. Этот тип ссуды использует капитал существующей собственности, предоставляя гораздо более выгодные условия, чем любая ссуда на строительство или землю.Взаимодействие с другими людьми

Итог

Финансирование недвижимости, на которой можно построить дом своей мечты, намного сложнее, чем подача заявки на ипотеку. Кредиторы потребовали обследовать границы, и вам нужно будет проверить ограничения на зонирование и землепользование, а также доступ к инженерным сетям и дорогам общего пользования. Чем лучше будет улучшена земля, тем ниже будет требуемый первоначальный взнос и расходы по займам.

Лучшие варианты финансирования покупки земли включают финансирование продавца, местных кредиторов или ссуду под залог собственного капитала.Если вы покупаете сельскую недвижимость, обязательно выясните, имеете ли вы право на получение субсидированной ссуды Министерства сельского хозяйства США.

Как получить земельную ссуду?: Расценки и порядок разъяснения

Нажав «Посмотреть тарифы», вы будете перенаправлены в нашу головную компанию LendingTree. В зависимости от вашей кредитоспособности вы можете найти до пяти разных кредиторов.

Земельный кредит — это финансирование, позволяющее приобрести земельный участок. Как и в случае с жилищной ипотекой, вы можете получить ссуду на землю через банк или кредитора, который оценит вашу кредитную историю и стоимость земли, чтобы определить, являетесь ли вы подходящим покупателем.

Но в отличие от жилищной ипотеки — с присвоением собственности в долларах — может быть сложнее определить, сколько стоит земля, потому что нет имущественного залога. Это делает земельные ссуды более рискованной сделкой для кредитора. Таким образом, первоначальные взносы и процентные ставки будут выше, чем для обычного жилищного кредита.

Как получить земельный кредит?

Существуют разные типы земельных ссуд, и каждый вариант имеет свой набор требований, которым необходимо соответствовать, прежде чем вы сможете получить финансирование.В общем, вам нужно будет доказать, что у вас отличная кредитоспособность, приемлемое соотношение долга к доходу и стабильный доход. Процесс очень похож на традиционную ипотеку.

По сравнению с построенной недвижимостью, земля, как правило, представляет собой более рискованное вложение, которое потребует от вас большей суммы первоначального взноса и процентных ставок. Земельные ссуды часто представляют собой краткосрочные ссуды: хотя вы, возможно, знакомы с типичными 15- и 30-летними условиями, предлагаемыми по жилищной ипотеке, сроки земельной ссуды часто составляют от двух до пяти лет, а по истечении этого срока выплачивается крупный платеж.В особых случаях доступны более долгосрочные ссуды, особенно если вы собираетесь использовать землю для строительства дома.

Разные виды земельных кредитов

Процесс получения земельного кредита зависит от того, где вы покупаете землю и для чего планируете ее использовать. Вот распространенные варианты земельного кредита:

Земельный заем без предварительной обработки

Необработанная земля — ​​это собственность, на которой нет никаких улучшений, включая электричество, канализацию или дороги. Если вы покупаете совершенно неосвоенную землю, вам необходимо подать заявку на получение ссуды на землю.Получить финансирование для необлученных земель может быть особенно сложно: чем больше времени требуется на освоение этой земли, тем выше риск для кредитора. Вы можете повысить свои шансы на получение ссуды на сырую землю, если у вас есть надежный план развития земли, а также значительный первоначальный взнос и отличный кредит. Тем не менее, для этих ссуд типичны более высокие процентные ставки и значительные первоначальные платежи — иногда до 50%.

Земельный участок в ссуде

В отличие от необработанных земель, на земельных участках уже есть какая-то инфраструктура, например, линии для электричества и воды.Земельный участок — это обычно строительная площадка для жилого строительства в развитых районах. Кредиторам удобнее предлагать ссуды на земельные участки, чем на необработанную землю, поэтому первоначальные затраты, как правило, ниже. Вам по-прежнему потребуется первоначальный взнос от 10% до 20%, а сроки могут растянуться до 20 лет.

Строительные кредиты

Строительные ссуды позволяют купить землю и покрыть стоимость строительства одной ссудой. Чтобы подать заявку на ссуду на строительство, вам необходимо иметь кредитный рейтинг около 700 или выше, низкое отношение долга к доходу, стабильный доход и оценочную стоимость жилищных планов.Вы также можете рассчитывать на скидку от 10% до 20% по ссуде. Но вам нужно сделать еще один шаг — представить планы строительства. Ваш кредитор захочет увидеть, что строительство ведет квалифицированный строитель, а также указать график и предполагаемые затраты.

Если вы хотите ускорить процесс, убедитесь, что ваши планы тщательно продуманы. Вы можете работать со строителем, которого кредитор рекомендует или с которым знаком. Кредитор участвует в процессе строительства, потому что деньги распределяются во времени.Каждое распределение называется «розыгрышем», и во время проекта раздаются несколько розыгрышей. График розыгрыша согласовывается между банком, покупателем и застройщиком; банк может потребовать проверки перед первым розыгрышем.

Строительные ссуды — это краткосрочные соглашения, которые обычно длятся около года. Вы будете платить только проценты до тех пор, пока дом не будет завершен, а затем конвертируете в стандартную ипотеку на 15 или 30 лет.

Процентные ставки по земельному кредиту

Кредиторы считают ссуды на землю рискованными, поэтому процентные ставки, как правило, выше, чем процентные ставки по ипотеке.Чем лучше ваш кредитный рейтинг и более благоприятным соотношением долга к доходу, тем больше вероятность того, что вы имеете право на более низкие ставки. Вот средние текущие ставки по 10-летнему кредиту:

  • Земельный участок в ссуде: 4% — 5%
  • Земельный заем без подделки / отдыха: 4,25% — 5,25%
  • Ставка ссуды на строительство: 5,25% переменная
Ставки по земельному кредиту по типу имущества и сроку ссуды
Земельный участок 4% -5% 4,30% — 5.30% 4,60% — 5,60% 4,65% — 5,65%
Необработанные / рекреационные земли 4,25% — 5,25% 4,55% — 5,55% 4,85% — 5,85% 4,90% — 5,90%

{«alignsHorizontal»: [«left», «right», «right», «right», «right»], «alignsVertical»: [], «columnWidths»: [], «data»: [[«Land Тип »,« 10-летний фиксированный »,« 15-летний фиксированный »,« 20-летний фиксированный »,« 30-летний фиксированный »], [« Участок земли »,« 4% -5% »,« 4,30% — 5,30% »,« 4,60% — 5,60% »,« 4,65% — 5,65% »], [« Необработанные / рекреационные земли »,« 4.25% — 5,25% »,« 4,55% — 5,55% »,« 4,85% — 5,85% »,« 4,90% — 5,90% »]],« сноска »:« »,« hasMarginBottom »: true,« isExpandable »: true, «isSortable»: false, «maxWidth»: «1215», «minWidth»: «100%», «showSearch»: false, «sortColumnIndex»: 0, «sortDirection»: «asc»}

Как выбрать земельный участок

Определенные факторы сделают ваш земельный участок более привлекательным для кредиторов. Например, земля, которую проще и дешевле освоить, скорее всего, поможет вам получить более доступное финансирование, чем земля, строительство которой кажется сложным с логистической или юридической точки зрения.Вот несколько рекомендаций, которые помогут ускорить процесс утверждения:

Границы: осмотрите землю, чтобы убедиться, что вы знаете, где проходят границы. Если указать точную площадь, будет легче доказать ценность земли. Большинству кредиторов потребуется обследование границ, прежде чем они одобрит земельный заем.

Коммунальные услуги: если вы покупаете участок земли, скорее всего, на нем будут инженерные сети. Они будут включать асфальтированные дороги, воду, газовые линии и электричество. Если чего-то важного не хватает или земля необработанная, вам, возможно, придется представить планы и анализ затрат на включение этих удобств.

Зонирование и ограничения: если ваша земля является частью ассоциации домовладельцев или связана соглашениями, кредитор захочет узнать об этом.

Будущие изменения: Планируется ли строительство рядом с вашей землей, например, новые дороги, школы, торговые центры или другие улучшения? Это может повлиять на стоимость вашей земли, поэтому включите это в свои планы.

Покупка земли может быть более сложной и сложной задачей, чем покупка недвижимости, поэтому подготовка упростит процесс утверждения кредита.Чем более подробно вы изложите предложение, которое вы подадите кредитору, тем быстрее вы сможете обезопасить свою землю и начать строительство.

Что такое ссуда под залог недвижимости? | Руководства по дому

Уильям Пирраглиа Обновлено 30 июня 2017 г.

Всякий раз, когда вы занимаете деньги и закладываете свой дом или другую недвижимость в качестве залога, вы получаете ссуду под залог недвижимости. Вы подписываете вексель, подтверждающий ваше обещание выплатить ссуду, но вы также предлагаете обеспечение в виде недвижимости, чтобы «стимулировать» одобрение.Первая и вторая ипотечные ссуды, наряду с кредитными линиями под залог собственного капитала, являются распространенными примерами ссуд под залог недвижимости.

Первая ипотека

Первая ипотека на жилую недвижимость — самая популярная форма обеспеченных ссуд на недвижимость. Когда вы покупаете или рефинансируете свой дом или арендуемую недвижимость, вы получаете первую ипотеку, называемую так потому, что кредитор имеет преимущественное право удержания в отношении вашей собственности, зарегистрированное перед любыми другими претензиями на ваш дом. Сумма денег, которую банк предоставит вам, зависит от стоимости залога, вашего дома, который вы предлагаете, и вашего уровня дохода.

Вторая ипотека и жилищные ссуды

Вторая ипотека — это следующие по популярности ссуды под залог недвижимости. Они предлагаются в зависимости от вашего уровня владения или долевого участия в вашем доме. Независимо от того, называется ли это второй ипотечной ссудой или ссудой под залог собственного капитала, они оба зависят от суммы вашего капитала в собственности. Чем больше у вас капитала и чем больше стоит ваш дом, тем больше вы можете взять в долг. Вы также можете получить другой вид ссуды, например коммерческий, который предлагает более выгодные условия, если вы заложите свой дом в качестве залога.

Кредитная линия собственного капитала

Вариантом традиционной второй ипотеки, кредитных линий собственного капитала или HELOC являются ссуды под залог недвижимости, которые действуют как кредитные карты. Вы можете выписывать чеки, снимать их в электронном виде или посещать своего кредитора, чтобы получить деньги на основе неиспользованной суммы кредитной линии. Залог HELOC всегда обеспечивается вашим домом, но он отличается от других займов под залог недвижимости двумя способами. Во-первых, это позволяет вам занимать деньги по мере необходимости. Во-вторых, вместо фиксированного ежемесячного платежа ваш платеж зависит от текущего остатка по кредиту.Если вы использовали только часть своей кредитной линии, ваш платеж будет меньше, чем если бы вы взяли взаймы всю утвержденную сумму.

Коммерческие ссуды

Если у вас есть бизнес и вы покупаете или рефинансируете коммерческую недвижимость, вы получите ссуду под залог недвижимости. Коммерческая ипотека может применяться к зданиям, которые вы используете для своего бизнеса или сдаете в аренду другим лицам. Условия будут менее привлекательными, чем жилищная ипотека, с более высокими процентными ставками и более короткими сроками погашения, но все же будут предлагать более доступные возможности, чем коммерческие ссуды, обеспеченные запасами, оборудованием или дебиторской задолженностью.Из-за качества залога ссуды под залог недвижимости имеют более низкую цену и более выгодные условия, чем другие коммерческие ссуды.

Использование вашего дома в качестве залога

Если вам нужны деньги для оплаты счетов или ремонта дома, и вы думаете, что ответ заключается в рефинансировании, второй ипотеке или ссуде под залог собственного капитала, тщательно обдумайте свои варианты. Если вы не можете произвести платежи, вы можете потерять свой дом, а также накопленный капитал.

Поговорите с адвокатом, финансовым консультантом или другим лицом, которому вы доверяете, прежде чем принимать какие-либо решения о займе денег под залог вашего дома.

Знаки раннего предупреждения

Не позволяйте никому уговаривать вас использовать дом в качестве залога для займа денег, которые вы не сможете вернуть. Высокие процентные ставки и стоимость кредита могут сделать получение займа очень дорогим, даже если вы используете свой дом в качестве залога. Не все ссуды или кредиторы (известные как «кредиторы») созданы равными. Некоторые недобросовестные кредиторы нацелены на пожилых домовладельцев или домовладельцев с низким доходом, а также на людей с кредитными проблемами. Эти кредиторы могут предлагать ссуды на основе собственного капитала вашего дома, а не вашей способности выплатить ссуду.

Избегайте кредиторов, которые:

  • говорит вам соврать в заявлении на получение кредита. Например, держитесь подальше от кредитора, который говорит вам, что ваш доход выше, чем он есть.
  • заставляет вас подать заявление на получение кредита или на получение большей суммы, чем вам нужно.
  • заставляет вас принимать ежемесячные платежи, которые вы не можете делать с комфортом.
  • не предоставляет вам требуемую информацию о ссуде и не говорит вам не читать их.
  • Номер

  • искажает вид кредита, который вы получаете, например, называя одноразовую ссуду кредитной линией.
  • обещает один набор условий, когда вы подаете заявку, и дает вам другой набор условий для подписания — без законного объяснения изменения.
  • говорит вам подписать пустые формы — и говорит, что они заполнят пустые формы позже.
  • говорит, что у вас не может быть копий подписанных вами документов.

Защита вашего дома и капитала

Вот несколько шагов, которые вы можете предпринять, чтобы защитить свой дом и накопленный в нем капитал, когда вы ищете ссуду.

Магазин Вокруг.

Стоимость может сильно отличаться. Свяжитесь с несколькими кредиторами, включая банки, ссудо-сберегательные кассы, кредитные союзы и ипотечные компании. Спросите каждого кредитора о наилучшей ссуде, на которую вы могли бы претендовать. Сравнить:

  • Годовая процентная ставка (годовых). Годовая процентная ставка — это самая важная вещь, которую нужно сравнивать, когда вы покупаете ссуду. При этом учитываются не только процентные ставки, но и баллы (каждый балл представляет собой комиссию, равную одному проценту от суммы ссуды), комиссии ипотечного брокера и некоторые другие кредитные сборы, которые вы должны заплатить кредитору, выраженные как годовая ставка.Как правило, чем ниже годовая процентная ставка, тем ниже стоимость кредита. Спросите, будет ли годовая процентная ставка фиксированной или регулируемой — то есть изменится ли она? Если да, то как часто и в каком объеме?
  • Баллы и сборы. Спросите о баллах и других сборах, которые будут взиматься с вас. Эти сборы могут не возвращаться, если вы рефинансируете или погасите ссуду досрочно. А если вы рефинансируете, вы можете заплатить больше баллов. Баллы обычно выплачиваются наличными при закрытии, но могут быть профинансированы. Если вы финансируете баллы, вам придется платить дополнительные проценты, что увеличивает общую стоимость вашего кредита.
  • Срок кредита. На сколько лет вы будете платить по кредиту? Если вы получаете ссуду под залог собственного капитала, которая объединяет задолженность по кредитной карте и другие краткосрочные ссуды, вам, возможно, придется производить платежи по этим другим долгам в течение более длительного времени.
  • Ежемесячный платеж. Какая сумма? Он останется прежним или изменится? Спросите, будет ли ваш ежемесячный платеж включать условное депонирование налогов и страховку. В противном случае вам придется заплатить за эти предметы отдельно.
  • Воздушные платежи.Это крупный платеж, который обычно производится в конце срока кредита, часто после серии более низких ежемесячных платежей. Когда наступит срок выплаты воздушным шаром, вы должны заплатить деньги. Если вы не можете этого сделать, вам может понадобиться другой заем, что означает новые затраты на закрытие, баллы и комиссии.
  • Штрафы за досрочное погашение. Это дополнительные сборы, которые могут потребоваться, если вы выплатите ссуду досрочно путем рефинансирования или продажи своего дома. Эти комиссии могут вынудить вас сохранить ссуду с высокой процентной ставкой, из-за чего выйти из ссуды будет слишком дорого.Если ваш кредит включает штраф за досрочное погашение, узнайте, что вам придется заплатить. Спросите кредитора, можете ли вы получить ссуду без штрафа за досрочное погашение, и сколько будет стоить эта ссуда. Затем решите, что вам подходит.
  • Будет ли увеличиваться процентная ставка по ссуде в случае невыполнения обязательств. Положение о повышенных процентных ставках гласит, что если вы пропустите платеж или заплатите с опозданием, вам, возможно, придется заплатить более высокую процентную ставку до конца срока кредита. Постарайтесь вывести это положение из вашего кредитного договора.
  • Включает ли ссуда расходы по любому виду добровольного кредитного страхования, например, страхованию жизни, инвалидности или безработице. Будут ли финансироваться страховые взносы в рамках кредита? В этом случае вы будете платить дополнительные проценты и баллы, что еще больше увеличит общую стоимость кредита. Насколько ниже была бы ваша ежемесячная выплата по кредиту без страхования кредита? Покроет ли страховка продолжительность вашего кредита и полную сумму кредита? Прежде чем вы решите купить добровольное кредитное страхование у кредитора, подумайте, действительно ли вам нужен страховой магазин и сравните их с другими страховыми компаниями по их тарифам.

Как правило, кредитор или ипотечный брокер предоставит вам письменную оценку добросовестности, в которой перечислены сборы и комиссии, которые вы должны заплатить при закрытии сделки, а кредитор предоставит вам правду о раскрытии информации о кредитовании, в которой указаны ежемесячный платеж, годовая процентная ставка и другие условия займа. Если вы не получите эти d, попросите их. Это упрощает сравнение условий от разных кредиторов.

Как только вы выбрали кредитора

переговоры. Никогда не помешает спросить, снизит ли кредитор годовую процентную ставку, снимет ли комиссия, которую вы не хотите платить, или отменит срок займа, который вам не нравится.

Попросите кредитора предоставить пустую копию формы (форм), которую вы подпишете при закрытии. Хотя им и не нужно отдавать их вам, большинство честных кредиторов это сделают. Возьмите формы домой и просмотрите их с кем-нибудь, кому вы доверяете. Спросите кредитора о вещах, которых вы не понимаете.

Попросите кредитора предоставить вам копии реальных документов, которые вас попросят подписать. Кредитору, возможно, не придется предоставлять вам все фактически заполненные документы перед закрытием, но это не повредит спросить.

Убедитесь, что вы можете позволить себе ссуду.Делать математику. Выясните, достаточно ли вашего ежемесячного дохода для покрытия каждого ежемесячного платежа в дополнение к вашим другим ежемесячным счетам и расходам. В противном случае вы можете потерять свой дом и свой капитал — из-за потери права выкупа или принудительной продажи.

Если вы рефинансируете первоначальную закладную на недвижимость, спросите об услугах условного депонирования. Включает ли ежемесячный платеж по кредиту сумму условного депонирования для уплаты налогов на недвижимость и страхования домовладельца? Если нет, не забудьте заложить в бюджет и эти суммы.

При закрытии

Прежде чем подписывать что-либо, попросите объяснить любую сумму в долларах, условие или условие, которое вы не понимаете.

Спросите, изменились ли какие-либо условия кредита, обещанные вам до закрытия. Не подписывайте кредитный договор, если его условия отличаются от того, что вы их понимали. Например, кредитор не должен обещать конкретную годовую процентную ставку, а затем — без уважительной причины — повышать ее при закрытии сделки. Если условия другие, договаривайтесь о том, что вам обещали. Если вы не можете этого добиться, будьте готовы уйти и заняться своим делом в другом месте.

Перед тем, как уйти от кредитора, убедитесь, что у вас есть копии подписанных вами документов.Они содержат важную информацию о ваших правах и обязанностях.

Не подписывайте и не подписывайте ничего о том, что вы покупаете добровольное кредитное страхование, если вы действительно не хотите его покупать.

После закрытия

У большинства заемщиков собственного капитала есть не менее трех рабочих дней после закрытия, чтобы отменить сделку. Это известно как ваше право на «расторжение договора». В некоторых ситуациях (спросите своего адвоката) у вас может быть до трех лет для отмены. Чтобы аннулировать ссуду, вы должны письменно сообщить об этом кредитору.Отправьте письмо заказным письмом и попросите квитанцию ​​о вручении. Это позволит вам задокументировать, что и когда получил кредитор. Сохраните копии вашей переписки и любых приложений. После отмены у кредитора есть 20 дней, чтобы вернуть деньги или имущество, которые вы заплатили кому-либо в рамках кредитной транзакции, и освободить все залоги в вашем доме. Затем вы должны предложить вернуть деньги или имущество кредитора, что может означать получение новой ссуды от другого кредитора.

Ссуды под высокие ставки

У вас могут быть дополнительные права в соответствии с Законом о собственности и защите капитала (HOEPA), если ваш заем представляет собой ссуду под залог собственного капитала, вторую ипотеку или рефинансирование, обеспеченное вашим основным местом жительства, и если:

  • Годовая процентная ставка по ссуде более чем на 8 процентных пунктов выше, чем ставка по казначейским векселям с сопоставимым сроком погашения по первой ипотеке, или годовая процентная ставка по ссуде более чем на 10 процентных пунктов выше, чем ставка по казначейским векселям сопоставимого срока погашения на вторая ипотека.
  • , общие комиссии и баллы на момент закрытия или до закрытия превышают 625 долларов США или 8 процентов от общей суммы кредита, в зависимости от того, что больше. (Сумма в 625 долларов на 2013 год; сумма корректируется ежегодно.) Взносы по страхованию кредита, выписанные в связи с ссудой, в данной ситуации считаются комиссионными.

Кредиты под повышенную цену

У вас могут быть дополнительные права, если ваш заем используется для покупки дома (но не для первоначального строительства вашего дома или временной ссуды на 12 месяцев или меньше), займа под залог собственного капитала, второй ипотеки или рефинансирования. обеспечено вашим основным местом жительства и если:

  • Годовая процентная ставка по кредиту составляет 1.На 5 или более процентных пунктов выше, чем средняя ставка основного предложения для сопоставимой сделки на дату установления процентной ставки для первой ипотеки, или
  • Годовая процентная ставка по кредиту на 3,5 или более процентных пункта выше, чем средняя основная ставка предложения по сопоставимой сделке на дату установления процентной ставки по второй ипотеке.

Жалобы

Если вы считаете, что ваш кредитор нарушил закон, вы можете обратиться к кредитору или обслуживающему персоналу ссуды, чтобы зарегистрировать свои опасения.В то же время вы можете обратиться к поверенному, в офис генерального прокурора вашего штата, в агентство по банковскому регулированию или в Федеральную торговую комиссию.

Как использовать земельный кредит для финансирования покупки недвижимости — советник Forbes

Редакционное примечание: Forbes может получать комиссию за продажи по партнерским ссылкам на этой странице, но это не влияет на мнения или оценки наших редакторов.

Строительство дома или офиса с нуля, конечно, не для всех, но это может быть полезным опытом, который позволит вам сформировать свое видение идеальной собственности.Однако, прежде чем создавать чертежи и просматривать светильники, вам нужно знать, где будет стоять этот дом. Другими словами, вам нужно владеть землей.

Финансирование покупки участка земли отличается от получения кредита для существующего дома или коммерческой недвижимости. Фактически, вы не пройдете через традиционного ипотечного кредитора. Вам понадобится земельный заем, условия которого могут быть хуже, чем жилищный заем. Но пусть это не мешает вам преследовать вашу цель — владеть землей. Вот что вам нужно знать.

Что такое земельные ссуды?

Земельный ссуду можно использовать для финансирования всего: от незрелого участка земли до пустыря и строительства нового здания. Его можно использовать под землю, на которой разместится личный дом или бизнес. Земельные ссуды считаются более рискованными, чем ипотека или многие другие виды ссуд, потому что:

  • Ставки дефолта по земельным ссудам выше, чем по жилищным ссудам. Есть много причин, по которым вы можете не выплатить ссуду — возможно, планы строительства сорваны или у вас кончатся деньги.
  • Заемщики с большей вероятностью уйдут. Если они столкнутся с финансовыми проблемами, они будут ценить спасение дома, в котором живут, а не куска земли.
  • Свободный участок — не идеальный залог. Если вы все же не произведете платеж, ваша неулучшенная земля будет менее привлекательной, чем недвижимость, которая может быть выставлена ​​на продажу с аукциона.

Земельные ссуды обычно имеют более высокие процентные ставки и более строгие требования к первоначальному взносу и кредитованию, чем другие виды ссуд на недвижимость, из-за этих рисков для кредитора.

Что нужно знать при покупке земли

Условия вашей ссуды на землю будут зависеть от типа ссуды, которую вы получаете, ваших планов в отношении земли и конкретного кредитора, с которым вы работаете. В целом, есть три типа земли, которые кредиторы рассмотрят для финансирования — необработанная, неулучшенная и улучшенная земля, — каждая из которых имеет свои плюсы и минусы.

Сырая земля

Необработанная земля — ​​это неосвоенная земля. Нет водопровода, электричества и доступа к близлежащим дорогам. По сути, это чистый лист для вас.Неудивительно, что необработанная земля обычно дешевле, чем обработанная, но знайте, что в долгосрочной перспективе это может стоить вам дороже.

Покупка необработанной земли — рискованная перспектива для кредиторов, поэтому они часто компенсируют это, взимая более высокие процентные ставки и требуя более высоких первоначальных платежей. Фактически, вам может потребоваться внести 50% или более, если покупка носит спекулятивный характер, то есть вы надеетесь, что стоимость недвижимости вырастет.

Как и в случае с большинством других видов ссуд, хороший кредитный рейтинг и солидный первоначальный взнос помогут вам получить одобрение на получение ссуды на землю и получить право на лучшие условия.Также полезно, если вы намереваетесь сразу начать застройку и у вас есть четкий и подробный план того, как вы будете использовать землю.

Земля без благоустройства

Далее идет неулучшенная земля, которая в некоторой степени открыта для интерпретации и иногда является синонимом необработанной земли. Однако, как правило, неулучшенная земля означает землю, на которой есть доступ к некоторым основным коммуникациям, но на которой по-прежнему отсутствуют такие важные элементы, как электрический счетчик, телефонная будка или счетчик природного газа. Другими словами, в сюжет добавлено несколько улучшений.

Может быть немного легче получить право на получение неулучшенной ссуды на землю по сравнению с ссудой на сырую землю, но это все равно считается рискованным. Опять же, у вас должен быть солидный кредитный рейтинг, первоначальный взнос и план для земли.

Улучшенная земля

Благоустроенный земельный участок — самый дорогой вариант, так как он полностью застроен и готов к строительству. Кроме того, зачастую легче получить право на получение земельного кредита этого типа, и кредиторы предлагают более низкие процентные ставки и требования к первоначальному взносу.

Виды земельных кредитов и способы их получения

После того, как вы накопили первоначальный взнос, разработали планы для своей земли и получили солидный кредитный рейтинг, пора искать кредиторов.Получить земельный ссуду не так просто, как ипотеку, но у вас есть несколько вариантов.

Местные банки и кредитные союзы

Одно из лучших мест для поиска ссуды на землю — это ваш общественный банк или кредитный союз. Местные финансовые учреждения будут иметь хорошее представление о том, как можно использовать прилегающую землю, и будут иметь большую гибкость при работе с клиентами.

Министерство сельского хозяйства США (USDA)

USDA предоставляет земельные ссуды заемщикам, которые планируют построить основное жилье в сельской местности.Если вы планируете построить недвижимость самостоятельно, подайте заявку на получение ссуды по разделу 523 через USDA. Процентная ставка по этим кредитам составляет всего 3%. Или, если вы хотите нанять подрядчика, который построит его для вас, подайте заявку на ссуду по Разделу 524, которая взимает проценты в зависимости от текущего рынка. Можно не претендовать на первоначальный взнос, но вы должны погасить ссуду в течение двух лет.

Администрация малого бизнеса США (SBA)

Вы также можете получить земельный ссуду через SBA, если планируете приобрести землю, на которой вы построите помещения для малого бизнеса.SBA предлагает два типа земельных ссуд, в том числе:

  • Кредит сертифицированной девелоперской компании (CDC). Эта программа также известна как кредитная программа 504, которая позволяет вам брать в долг до 5,5 миллионов долларов на срок от 10 до 25 лет. Ожидается, что вы внесете 10% ссуды, в то время как сторонний кредитор финансирует не менее 50%, а CDC предоставляет до 40%. Чтобы соответствовать требованиям, ваш бизнес должен стоить менее 15 миллионов долларов, а ваш чистый доход не должен превышать 5 миллионов долларов за два года до подачи заявки.
  • SBA 7 (а) заем. Эти кредиты предоставляют до 5 миллионов долларов на срок до 25 лет. Вы должны внести 10% первоначальный взнос, а если сумма кредита превышает 25000 долларов, от вас также могут потребовать залог.

Напрямую от продавца

Наконец, вы можете заключить сделку о финансировании напрямую с лицом, продающим земельный участок. Этот вариант может избавить от хлопот по отслеживанию стороннего кредитора и подаче заявки на ссуду, но отдельный продавец может захотеть получить гораздо больший первоначальный взнос и погасить его в течение пары лет.Будьте уверены, что если вы все же выберете этот путь, вы получите подробную информацию о соглашении на бумаге и даже проконсультируетесь с юристом.

Альтернативные варианты финансирования земли

Хотя есть несколько разных вариантов финансирования покупки земли, вам не обязательно идти по одному из этих маршрутов. Есть также несколько альтернативных вариантов финансирования, которые могут оказаться более идеальными, чем традиционный земельный заем. Однако, прежде чем использовать один из этих вариантов, важно тщательно взвесить риски.

  • Заем или кредитная линия под залог собственного капитала: если вы уже владеете недвижимостью, стоимость которой выросла в цене с момента ее покупки, вы можете использовать капитал для покупки дополнительной земли, используя кредитную линию под залог собственного капитала (HELOC) или ссуду под собственный капитал . Вам не нужно будет вносить первоначальный взнос, но это может быть особенно рискованным вариантом, потому что вы можете потерять свой дом, если не погасите ссуду.
  • Персональная ссуда: Другой вариант — взять личную ссуду, которую можно использовать практически для чего угодно.Вы можете рассмотреть этот вариант, если сумма ссуды меньше и / или земля находится в состоянии, которое затрудняет получение традиционной земельной ссуды. Просто имейте в виду, что поскольку ссуда необеспечена, процентная ставка может достигать 30% (особенно, если у вас есть справедливая кредитная история).
  • Купите разборку. Одним из способов получения реальной ипотечной ссуды на покупку земли является покупка недвижимости, которую вы планируете снести и отстроить заново. Конечно, этот вариант не обходится без своих потенциальных затрат и препятствий.Вам нужно будет получить разрешение от своего кредитора и соответствующие разрешения, а также оплатить снос.

Где найти лучших кредиторов на землю

Если вы готовы получить ссуду на землю, лучше всего начать с собственного двора. Местные кредиторы будут иметь возможность оценить землю и ее потенциал, а также смогут предложить более выгодные условия. Вы также можете обратиться в Интернет. У онлайн-кредиторов небольшие накладные расходы, а это значит, что они могут переложить эти сбережения на вас в виде более низких ставок и меньших комиссий.

Какого бы кредитора вы ни выбрали, обязательно потратьте время на оценку всех возможных вариантов и расчет цифр. Может быть много вариантов получения земельного кредита, но многие из них не из дешевых.

обеспеченных кредитов: что нужно знать

Если у вас нет кредитоспособности, чтобы претендовать на получение необеспеченной ссуды, вы можете рассмотреть возможность подачи заявки на получение обеспеченной ссуды, которая обеспечена залогом для защиты кредитора. У использования обеспеченных кредитов есть свои плюсы и минусы, поэтому, если вы хотите воспользоваться этим, вы должны понимать свои варианты.

Что такое обеспеченные кредиты?

Обеспеченные ссуды обеспечены активами, которыми вы владеете, такими как автомобили, дома или сберегательные счета, которые кредитор может принять в качестве актива, если вы не заплатите, как обещали. Между тем, необеспеченные кредиты не требуют залога, поэтому квалификация заемщика в основном основана на кредитной истории, доходах и долговых обязательствах.

Концепция обеспеченной ссуды проста: когда банк ссужает деньги, существует риск того, что заемщик не сможет выплатить ссуду. Кредиторы несут меньший риск при обеспечении ссуды залогом.Если заемщик не выполняет свои обязательства по ссуде, кредитор может наложить арест на обеспечение или наложить арест на него, чтобы погасить остаток. Вот почему обеспеченные ссуды часто имеют более низкие процентные ставки, чем необеспеченные ссуды.

Виды обеспеченных кредитов

Вот несколько распространенных примеров обеспеченных кредитов, чтобы вы могли подумать, подходят ли они вам.

  • Ипотека: ипотека обеспечена вашим домом. Если вы пропустите платеж, банк может начать процесс обращения взыскания, чтобы вступить во владение недвижимостью.
  • Ссуда ​​под залог собственного капитала или кредитная линия под собственный капитал (HELOC): они позволяют вам занимать деньги, используя собственный капитал вашего дома в качестве залога. Если вы не заплатите, вы рискуете потерять свой дом и капитал, который вы построили.
  • Автокредит: Автокредит обеспечен автомобилем, который вы покупаете. Банк может вернуть себе транспортное средство, чтобы возместить убытки по просроченной ссуде.
  • Правовой титул на покупку автомобиля: Кредит на покупку автомобиля обеспечен титулом на вашу машину. Кредитор ссужает вам деньги и сохраняет за собой ваш титул до тех пор, пока ссуда не будет погашена.
  • Обеспеченная кредитная карта: Обеспеченная кредитная карта требует внесения залога наличными — обычно в размере от 50 до 300 долларов — который действует как залог и кредитный лимит. Чем больше вы закладываете в качестве залога, тем выше ваш кредитный лимит. Для людей без кредитной истории это может быть хорошим способом заработать кредит.
  • Обеспеченный личный заем: Обеспеченный личный заем, помимо прочего, может быть обеспечен сберегательным счетом или автомобильным титулом. Обеспеченный личный заем позволяет использовать средства практически для чего угодно, от проектов по благоустройству дома до консолидации долга.Если залогом является ваш сберегательный счет, например, кредитор удерживает средства. Деньги остаются на вашем счете и приносят проценты, но кредитор может забрать их, если вы не выплатите ссуду в соответствии с договоренностью.
  • Ссуда ​​под ломбард: Получив ссуду из ломбарда, вы оставляете ценный предмет в магазине, принимаете единовременную сумму денег и соглашаетесь либо выплатить ссуду, либо отказаться от залога. Если вы не вернете ссуду, ломбард может оставить вещь себе и продать.

С другой стороны, студенческая ссуда является типичным примером необеспеченной ссуды, и многие кредитные карты и личные ссуды также необеспечены.Когда вы подаете заявку на это, кредитор в основном основывает свое решение на вашей кредитоспособности.

Что можно использовать в качестве залога для обеспеченного кредита?

При выборе наиболее подходящего для вас залога ссуды подумайте, с каким активом вы готовы расстаться, если не можете выплатить ссуду:

  • Недвижимость / имущество (дома, собственный капитал)
  • Земля (необработанная или неулучшенная земля может быть рискованной, поэтому у вас могут возникнуть проблемы с поиском кредитора)
  • Транспортные средства (легковые, грузовые, внедорожники, прогулочные автомобили, мотоциклы, лодки, вездеходы)
  • Банковские счета (сберегательные счета, депозитные сертификаты, счета денежного рынка)
  • Инвестиции (ваш портфель)
  • Ценности (ювелирные изделия, электроника)
  • Страхование жизни

Когда рассматривать займ под обеспечение

Обеспеченная ссуда может быть хорошим вариантом, если у вас есть что-то ценное, что вы можете использовать в качестве залога.Взамен вы, как правило, можете получить более низкую процентную ставку или большую сумму кредита по сравнению с необеспеченной ссудой. Это также может быть полезно для людей, у которых нет хорошей кредитной истории или достаточного дохода, чтобы претендовать на получение необеспеченного кредита. Использование обеспеченной ссуды для создания кредита может помочь вам получить более выгодные условия в следующий раз, когда вам понадобится занять деньги.

Но есть и обратная сторона. Если вы не сделаете своевременные платежи по обеспеченной ссуде, ваш кредитный рейтинг может пострадать, и кредитор может взять залог.В зависимости от того, что вы обещали, вы можете в конечном итоге потерять надежный вид транспорта, свой дом или свои сбережения.

Обратите внимание: перед тем, как подписаться на ссуду, посмотрите на свои финансы и прочтите условия ссуды. Убедитесь, что вы можете позволить себе ежемесячный платеж, и что вы понимаете, когда ваш кредитор может взять залог, а также процесс, которому он должен следовать, чтобы арестовать ваши активы.

Где получить обеспеченный кредит для физических лиц

Вы можете найти обеспеченные личные ссуды в банках, кредитных союзах и онлайн-кредитных организациях.Но не все обеспеченные ссуды одинаковы — каждый кредитор предлагает разные условия ссуды и использует разные методы оценки вашего кредитного профиля, дохода и долговых обязательств.

Чтобы найти лучшую ставку, просмотрите и сравните процентные ставки, требования к залоговому обеспечению и условия погашения. Условия займа также могут отличаться в зависимости от того, куда вы подаете заявку.

Банки

Банки могут предлагать определенные льготы для существующих клиентов, такие как отказ от комиссии за оформление и скидки по процентной ставке. Многие крупные банки страны предлагают различные обеспеченные ссуды, включая ипотечные кредиты, автокредиты, обеспеченные кредитные карты, ссуды под залог недвижимости и HELOC.Некоторые крупные банки прекратили предоставление обеспеченных кредитов физическим лицам, хотя Wells Fargo и TD Bank все еще предлагают их.

Когда вы покупаете обеспеченный личный заем, процентные ставки обычно зависят от срока займа и суммы займа. Основываясь на калькуляторе ставок и платежей Wells Fargo от 29 мая 2020 года, обеспеченный заем от банка на сумму 10 000 долларов США на четырехлетний срок может быть предоставлен под 6,87% годовых. Однако, имея необеспеченный личный заем, Wells Fargo также рассмотрит вопрос о кредитоспособности. Используя тот же калькулятор, мы обнаружили, что заемщик с отличной кредитной историей (760 и выше) может рассчитывать на более высокую годовую процентную ставку на ту же сумму кредита, начиная примерно с 7.С 74% до 10,74%. А если у вас плохой кредит (620 и ниже), годовая процентная ставка подскочит до 21,49%.

Если вы не можете найти обеспеченный личный заем в национальном банке, обратитесь в общественный банк. Некоторые из этих учреждений предлагают как необеспеченные, так и обеспеченные ссуды.

Кредитные союзы

Федеральные кредитные союзы установили верхний предел годовой процентной ставки в размере 18% для большинства своих кредитов, что может быть большим преимуществом, если вы не можете найти более низкие ставки где-либо еще. Эти финансовые учреждения обычно предлагают обеспеченные ссуды, такие как ипотека, обеспеченные индивидуальные ссуды, автокредиты и обеспеченные кредитные карты — как правило, с более низкой годовой процентной ставкой по сравнению с аналогичными продуктами в банках.

Обеспеченные личные ссуды в кредитных союзах иногда называют сберегательными обеспеченными ссудами, ссудами с долевым обеспечением или ссудами, обеспеченными CD.

Обычно вам нужно вступить в кредитный союз, чтобы подать заявку на эти продукты, что добавляет шаг в процесс — а в некоторых случаях может стать препятствием. Некоторые кредитные союзы предъявляют строгие требования к членству, в то время как другие более гибкие и могут позволить вам вступить, если вы живете в определенном районе или делаете небольшое пожертвование.

Интернет-кредиторы

Онлайн-кредиторы могут быть удобны, потому что весь процесс — поиск и сравнение ставок, подача заявки на ссуду и получение средств — обычно происходит онлайн.Большинство онлайн-кредиторов даже предлагают предварительный квалификационный отбор, который позволяет вам просматривать потенциальные условия займа без ущерба для вашего кредита.

Вы можете подать заявку на получение большинства видов обеспеченного долга через Интернет, включая ипотечные кредиты, автокредиты, обеспеченные кредитные карты и обеспеченные личные займы. Например, обеспеченная ссуда OneMain Financial имеет годовую процентную ставку от 18,00% до 35,99%. OneMain отмечает, что кредиты, обеспеченные транспортным средством, обычно имеют более низкие процентные ставки, чем их необеспеченные аналоги.

Онлайн-кредитор может быть хорошим вариантом, если вам не понадобится личная помощь в обычном магазине или доступ к сети банкоматов.Однако вам нужно будет проверить, может ли кредитор предлагать ссуды в вашем штате.

Существуют ли обеспеченные ссуды на случай плохой кредитной истории?

Некоторые кредиторы готовы работать с людьми, у которых более низкий кредитный рейтинг, но которые могут показать способность погасить ссуду. Хотя обеспеченные личные ссуды для плохой кредитной истории могут иметь меньшие суммы ссуды или более высокую годовую процентную ставку, квалификационные требования более гибкие.

Может быть трудно покрыть ваши счета после увольнения, неотложной медицинской помощи или других незапланированных расходов, особенно если ваш кредит нуждается в доработке.Обеспеченные кредиты на случай плохой кредитной истории могут помочь вам пережить эти чрезвычайные финансовые ситуации. При проверке предложений по ссуде сравнивайте суммы ссуд, их продолжительность и годовые ставки. Эти ссуды обычно составляют максимум 36%.

Если вы не можете найти обеспеченный личный заем на случай плохой кредитной истории с хорошими условиями займа, у вас есть еще несколько вариантов:

  • Обеспеченные кредитные карты обычно имеют более низкую годовую процентную ставку, хотя вы можете избежать процентов, выплачивая остаток в полном объеме каждый месяц, если у вас есть финансовая возможность.Средняя годовая процентная ставка по обеспеченной кредитной карте составила 21,51% в апреле, в то время как средняя годовая процентная ставка по всем предложениям новых кредитных карт составила 19,4%. Вам необходимо будет внести залог наличными, хотя эмитент может вернуть его после того, как вы продемонстрируете ответственное использование кредита в течение нескольких месяцев.
  • Кредитные карты для перевода остатка средств могут помочь вам реструктурировать часть вашей задолженности. С помощью этого типа карты вы можете переместить свои остатки на одну карту, в идеале с более низкой процентной ставкой. Это может уменьшить ваши ежемесячные платежи и помочь вам сэкономить на процентах.Ищите карту перевода баланса с расширенной вводной 0% годовых, которая обычно длится от 12 до 21 месяца. До тех пор, пока вы погасите баланс во время вступительного периода, вы не будете иметь процентов. Если вы этого не сделаете, с вас будут начислены проценты на неоплаченную часть перевода остатка.

Обеспеченные кредиты: за и против

Плюсы Минусы
  • Более низкие процентные ставки, поскольку они менее рискованны для кредитора
  • Более длительные сроки по некоторым видам обеспеченных кредитов, таким как ипотека и автокредиты
  • Увеличить кредитоспособность за счет своевременных платежей по кредиту (может помочь заемщикам получить другие ссуды в будущем)
  • Потерять залог, если невозможно произвести платеж
  • Кредит на возмещение убытков, когда кредитор сообщает кредитному бюро о просроченной задолженности по счету

Часто задаваемые вопросы: Обеспеченные кредиты

Что делать в случае дефолта по обеспеченной ссуде?

Немедленно обратитесь к своему кредитору.В определенных штатах заемщики, просрочившие невыполнение обязательств, имеют «право на лечение», что похоже на второй шанс, поэтому проверьте законы своего штата. Вот как это работает: в случае невыполнения обязательств кредитор должен предоставить вам определенный период, например 21 день, чтобы наверстать упущенные платежи и пени за просрочку платежа. Если это не относится к вам, все равно обратитесь к своему кредитору; он может согласиться работать с вами, если вы сможете оплатить просроченный остаток.

Должны ли кредиторы уведомлять вас, когда они арестовывают ваше обеспечение?

Это зависит от штата, в котором вы живете, условий вашей ссуды, типа залога и кредитора — проверьте законы своего штата и свой контракт.Если вы не ответите на уведомление кредитора о праве на исправление, он обычно может сразу же начать восстановление права собственности. При наличии некоторых видов залога, например дома, кредитор должен подать постановление суда о наложении ареста на ваш актив.

Может ли кредитор потребовать дополнительные деньги, если возвращенный актив не покрывает причитающиеся деньги?

Обычно да — опять же, проверьте законы своего штата и свой контракт.

Кредитор обычно продает ваш залог и применяет продажную цену к остатку кредита за вычетом любых расходов.В некоторых штатах вы рискуете погасить оставшуюся задолженность — дефицитный баланс — если продажная цена не покрывает весь причитающийся остаток.

Является ли перевод необеспеченного долга на обеспеченный долг хорошей идеей?

Выбор за вами. Хотя вы можете получить более выгодные условия ссуды при переводе необеспеченного долга в обеспеченный, помните, что ваш залог находится под угрозой.

.